8. 장기수선계획과 장기수선충당금 - 9.주택관리사 등의
8. 장기수선계획과 장기수선충당금
⑴ 장기수선계획(법 제47조)
① 수립과 인계 : 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자는 당해 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다.
※ 장기수선계획수립대상 공동주택
• 300세대 이상의 공동주택
• 승강기가 설치된 공동주택
• 중앙집중식 난방방식의 공동주택
② 장기수선계획의 기준 : 장기수선계획을 수립하는 자는 국토해양부령이 정하는 기준에 따라 장기수선계획을 수립하되, 당해 공동주택의 건설에 소요된 비용을 감안하여야 한다.
※ 장기수선계획 수립기준: 수선율 100%(교체) 주요시설 등 발췌
• 3년: 고가수조(철판) 도장
• 5년: 건물외부수성페인트칠, 건물내벽유성도료칠, 승강기, 인양기 와이어로프
• 10년: 조속기, 순환펌프
• 15년: 어린이놀이터시설, 보일러, 강관(급수관, 배수관, 난방관), 고분자도막방수, 승강기 및 인양기기계장치
• 20년: 소화펌프, 유류저장탱크, 지붕아스팔트방수층, 대변기, 소변기, 세면기, 고분자시트방수
• 25년: 알루미늄창, 문, 플라스틱창, 문, 스프링클러, 철제난간, 변압기
• 30년: 케이블, 발전기
• 50년: 단열층(벽, 천장)
③ 장기수선계획의 조정
ㄱ 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 의하여 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다.
ㄴ 관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 당해 공동주택의 관리주체로 하여금 시, 도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.
ㄷ 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 입주자의 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.
⑵ 장기수선충당금
① 장기수선충당금의 징수: 공동주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정하고, 장기수선충당금의 적립금액은 장기수선계획에서 정하며, 장기수선충당금의 요율 및 사용절차는 관리규약으로 정한다.
② 장기수선충당금적립대상: 장기수선계획 수립대상과 동일하다.
③ 장기수선충당금의 부담, 적립, 사용
ㄱ 당해 공동주택의 소유자가 부담하는데, 분양되지 아니한 경우 사업주체가 부담한다.
ㄴ 사용검사일(단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사승인일)로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.
ㄷ 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되 그 사용절차는 관리규약으로 정한다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자판정비용 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용할 수 있다.
9. 주택관리사 등
⑴ 주택관리사 등의 의의
① 주택관리사보: 주택관리사보가 되고자하는 자는 국토해양부장관이 시행하는 자격시험에 합격하고 시, 도지사로부터 합격증서를 교부받아야 한다.
② 주택관리사: 주택관리사는 주택관리사보자격시험에 합격하고 주택관리실무경력 그 밖에 주택관련경력을 갖춘 자로서 시, 도지사로부터 주택관리사의 자격을 교부 받은 자로 한다.
⑵ 주택관리사 등의 배치
• 500세대 미만의 공동주택 : 주택관리사보 또는 주택관리사
• 500세대 이상의 공동주택 : 주택관리사
⑶ 주택관리사 등의 자격
① 주택관리사자격(영 제73조).
ㄱ 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택(『건축법』 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 포함한다)의 관리사무소장으로 근무경력 3년 이상 ㄴ 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택의 직원 또는 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상 ㄷ 한국토지주택공사 또는 지방공사의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상 ㄹ 공무원으로서 주택관련 지도 ∙ 감독 및 인허가 업무 등에의 종사경력 5년 이상 ㅁ 주택관리사단체와 국토해양부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로서 주택관련업무에 종사한 경력 5년 이상 ㅂ ㄱ ~ ㅁ 의 경력을 합산한 기간 5년 이상 |
②주택관리사 등의 결격사유
ㄱ 금치산자 또는 한정치산자
ㄴ 파산자로서 복권되지 아니한 자
ㄷ 금고 이상 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자
ㄹ 금고 이상 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
ㅁ 주택관리사 등의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자
ㅂ
③ 주택관리사 등의 자격취소(당연취소)
ㄱ 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 자격을 취득한 때
ㄴ 금치산자, 한정치산자 또는 파산자로서 복권되지 아니한 자에 의한 결격사유에 해당하게 된 때
ㄷ 주택관리사 등이 다른 사람에게 자기의 명의를 사용하여 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여한 때
ㄹ 주택관리업무와 관련하여 금고 이상 형의 선고를 받은 때
ㅁ 주택관리사 등이 동시에 2개 이상의 다른 공동주택단지에 취업한 때
ㅂ 주택관리사 등이 자격정지기간 중에 주택관리업무를 수행한 때
④ 임의취소 또는 자격정지
ㄱ 고의 또는 중대한 과실에 의한 주택관리상의 하자로 입주자 등에게 재산상의 손실을 끼친 때 ㄴ 보고 ∙ 자료의 제출 ∙ 조사 또는 검사를 거부 ∙ 방해 또는 기피하거나 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 때를 한 때 ㄷ 주택관리사 등이 업무와 관련하여 금품수수 등 부당이득을 취한 때 ㄹ 주택관리사 등이 제55조 제1항의 규정을 위반하여 공동주택을 관리한 때 |
⑤ 행정처분기준
[개별기준]
위반행위 |
해당 법조문 |
행정처분기준 |
||
1차 |
2차 |
3차 |
||
가. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우
나. 고의 또는 중대한 과실로 주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 ① 고의로 주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 ② 중대한 과실로 주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우
다. 법 제56조 제4항 제1호 또는 제2호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우
라. 법 제59조에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부 ∙ 방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우 ① 조사 또는 검사를 거부 ∙ 방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우 ② 보고 또는 자료제출 등의 명령을 이행하지 아니한 경우
마. 법 제88조를 위반하여 다른 사람에게 자기의 명의를 사용하여 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여한 경우
바. 공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우
사. 주택관리사 등이 동시에 2개 이상의 다른 공동주택단지에 취업한 경우
아. 주택관리사 등이 자격정지기간에 주택관리업무를 수행한 경우
자. 주택관리사 등이 업무와 관련하여 금품수수 등 부당이득을 취한 경우
차. 주택관리사 등이 법 제55조 제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 경우 |
법 제57조 제1항 제1호
법 제57조 제1항 제2호
법 제57조 제1항 제3호
법 57조 제1항 제4호
법 제57조 제1항 제5호
법 제57조 제1항 제6호
법 제57조 제1항 제7호
법 제 57조 제1항 제8호
법 제57조 제1항 제9호
법 제57조 제1항 제10호 |
자격취소
자격정지 6개월
자격정지 3개월
자격취소
경고
경고
자격취소
자격취소
자격취소
자격취소
자격정지 6개월
자격정지 6개월 |
자격정지 1년
자격정지 6개월
자격정지 2개월
자격정지 1개월
자격정지 1년
자격정지 1년 |
자격정지 6개월
자격정지 3개월
자격정지 2개월 |
[일반기준]
ㄱ 위반행위의 횟수에 따른 행정처분의 기준은 최근 1년간 같은 위반행위로 처분을 받은 경우에 적용한다. 이 경우 행정처분기준의 적용은 같은 위반행위에 대하여 최초로 행정처분을 한 날과 그 행정처분 후 다시 적발한 날을 기준으로 한다. ㄴ 같은 등록사업자가 둘 이상의 위반행위를 한 경우로서 그에 해당하는 각각의 처분기준이 다른 경우에는 다음의 기준에 따라 처분한다. a 가장 무거운 위반행위에 대한 처분기준이 등록말소인 경우에는 등록말소처분을 한다. b 각 위반행위에 대한 처분기준이 영업정지인 경우에는 가장 중한 처분의 2분의 1까지 가중할 수 있되, 각 처분기준을 합산한 기간을 초과할 수 없다. 이 경우 그 합산한 영업정지가간이 1년을 초과하는 때에는 1년으로 한다. ㄷ 국토해양부장관은 위반행위의 동기 ∙ 내용 ∙ 횟수 및 위반의 정도 등 다음에 해당하는 사유를 고려하여 가목 및 나목에 따른 행정처분을 가중하거나 감경할 수 있다. 이 경우 그 처분이 자격정지인 경우에는 그 처분기준의 2분의 1의 범위에서 가중(가중한 자격정지기간은 1년을 초과할 수 없다)하거나 감경할 수 있고, 자격취소인 경우(법 제57조 제1항 제1호 ∙ 제3호 또는 제5호부터 제8호까지의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다)에는 6개월 이상의 자격정지처분으로 감경할 수 있다. a 가중사유 i. 위반행위가 고의나 중대한 과실에 따른 것으로 인정되는 경우 ii. 위반의 내용과 정도가 중대하여 입주자 등 소비자에게 주는 피해가 크다고 인정되는 경우 b 감경사유 i. 위반행위가 사소한 부주의나 오류에 따른 것으로 인정되는 경우 ii. 위반의 내용과 정도가 경미하여 입주자 등 소비자에게 미치는 피해가 적다고 인정되는 경우 iii. 위반행위자가 처음 위반행위를 한 경우로서 3년 이상 해당 사업을 모범적으로 해 온 사실이 인정되는 경우 iv. 위반행위자가 해당 위반행위로 검사로부터 기소유예처분을 받거나 법원으로부터 선고유예의 판결을 받은 경우 v. 위반행위자가 해당 사업과 관련 지역사회의 발전 등에 기여한 사실이 인정되는 경우 |
⑥ 주택관리사 등의 배치 등
ㄱ 배치 : 주택관리업자, 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다) 또는 임대사업자(임대주택법 규정에 의한 임대사업자)는 주택관리사 등을 관리사무소장으로 배치하여야 한다.
ㄴ 신고 : 관리사무소장으로 배치된 자는 배치된 날부터 15일 이내에 배치내용과 업무의 집행에 사용 할 직인을 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다.
⑦ 주택관리사 등의 교육(법 제 58조)
ㄱ 주택관리사 등의 관리교육
a 주택관리업자와 관리사무소장은 시 ∙ 도지사로부터 주택관리업무에 관한 교육을 받아야 한다. 이경우 관리사무소장으로 배치되고자 하는 주택관리사 등은 주택관리에 관한 교육을 받을 수 있고, 당해 교육을 받은 때에는 관리사무소장의 교육의무를 이행한 것으로 본다.
b 시 ∙ 도지사는 주택관리업자 및 관리사무소장에 대한 교육에 관한 업무를 전문기관 또는 단체를 지정하여 위탁한다.
c 주택관리업자 또는 관리사무소장은 주택관리업의 등록을 한 날 또는 관리사무소장으로 배치된 날(주택관리사보로서 관리사무소장이던 자가 주택관리사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격취득일을 말한다)부터 1년 이내에 주택관리에 관한 교육업무를 위탁받은 기관 또는 단체로부터 교육을 받아야 한다.
d 교육기간은 4일 이내로 한다.
ㄴ 주택관리사 등의 보수교육 : 관리사무소장으로 배치받으려는 주택관리사 등이 배치 예정일부터 직전 5년 이내에 관리사무소장 ∙ 공동주택관리기구의 직원 또는 주택관리업자의 임직원으로서 종사한 경력이 없는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시 ∙ 도지사가 실시하는 관리사무소장의 직무에 관한 보수교육을 이수하여야 관리사무소장으로 배치받을 수 있다. 이 경우 관리사무소장의 직무에 관한 보수교육을 이수하고 관리사무소장으로 배치받은 주택관리사 등에 대하여 위 ㄱ 에 따른 관리사무소장의 교육의무를 이행한 것으로 본다.
⑷ 관리사무소장의 손해배상책임 등(법 제55조의2)
① 관리사무소장업무를 집행함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 입주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
② 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
㉠ 500세대 미만의 공동주택: 3천만원
㉡ 500세대 이상의 공동주택: 5천만원
③ 공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 당해 공동주택의 관리사무소장의 직책을 사임, 해임 또는 사망한 날부터 3년 이내에 회수할 수 없다.
④ 보증서류제출: 주택관리사 등은 손해배상책임을 보장하기 위한 조치(보증)를 한 후 해당공동주택의 입주자대표회의를 대표하는 자에게 보증을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.
⑤ 보전의무: 주택관리사 등은 공제금, 보증보험금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.
'시리즈 > 주택관리관계법규_정리' 카테고리의 다른 글
건축법의 제정목적 & 건축물의 건축(건축과정) (0) | 2014.09.10 |
---|---|
< 2 > 임대주택법 (0) | 2014.09.09 |
6. 관리비 7. 공동주택의 하자보수 (0) | 2014.08.22 |
<4> 주택의 관리 (0) | 2014.08.21 |
4. 재당첨 제한 5. 저당권설정 등의 제한 6. 주택거래 신고제 7. 주택공영개발지구 (0) | 2014.08.18 |