< 2 > 임대주택법
제1장. 총설
제1절 목적(법 제1조)
제2절 용어의 정의
1. 임대주택 : 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다(법 제 2조 제1호)
2. 건설임대주택
(1) 의의 (법 제 2조 제2호)
① 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
② 『주택법』에 의하여 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용 검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 임대사업자등록을 마치고 국토해양부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택
(2) 종류
① 공공건설임대주택
ㄱ 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설 ∙ 임대하는 주택
ㄴ 『주택법』에 의한 국민주택기금의 자금을 지우너받아 건설 ∙ 임대하는 주택
ㄷ 공공사업에 의하여 조성된 택지(공공택지)에 『주택법』에 의한 사업계획승인을 얻어 건설 ∙ 임대하는 주택
② 민간임대건설주택
3. 매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
(법 제 2조 제3호).
4. 장기전세주택
국가, 지방자치단체, 『한국토지주택공사법』에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는 『지방공기업법』 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다(법 제2조 제3의2호)
5. 임대사업자
(1) 공공건설임대사업자(법 제2조 제4호)
① 국가, 지방자치단체
② 한국토지주택공사
③ 지방공기업법 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
(2) 등록임대사업자
(3) 임대주택조합 : 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설하거나 매입하기 위하여 설립한 조합을 말한다(법 제2조 제5호).
6. 분양전환 : 임대주택을 임대사업자 외의 자에게 매각하는 것을 말한다(법 제2조 제6호)
7. 부도 등(법 제 2조 제7호, 영 제3조)
① 임대사업자가 발행한 어음 및 수표를 기한까지 결제하지 못하여 어음교환소의 거래정지처분을 받은 경우
② 6개월을 초과하여 『주택법』에 따른 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 납부하지 않은 경우
③ 임대사업자와 상법 제 342조의2에 따른 모회사의 관계에 있는 회사가 위 ①에 따른 처분을 받은 경우로서 해당 임대사업자의 자기자본의 전부가 잠식된 경우
8. 부도임대주택 등 : 위의 7의 규정에 의한 부도 등이 발생한 임대주택을 말한다 (법 제2조 제8호)
9. 다른법률과의 관계 : 임대주택의 건설 ∙ 공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 『주택법』 및 『주택임대차보호법』을 적용한다(법 제3조).
제3절 임대사업자의 등록
1. 등록기준
• 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
• 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
2. 등록할 수 있는 자(영 제7조 제2항, 영 제14조 제4항)
① 『주택법』 에 의하여 등록한 주택건설사업자
② 『주택법』 에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자
③ 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 『건축법』에 의한 허가를 받은 자
④ 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자
⑤ 임대주택사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립한 다음의 툭수목적 법인 등
ㄱ 『부동상투자회사법』에 의한 부동산투자회사
ㄴ 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』에 따른 집합투자기구
ㄷ 『법인세법』에 해당하는 투자회사
ㄹ 『상법』에 의한 주식회사 또는 유한회사로서 다음의 요건을 모두 갖춘 회사
a 본점 외의 영업소를 설치하지 아니할 것
b 상근인 임원을 두지 아니할 것
c 직원을 고용하지 아니할 것
d 『법인세법 시행령』에서 정한 자산관리회사 또는 『신탁업법』 에 의하여 인가를 받아 설립된 신탁회사에 관련 사무를 위탁할 것
e 주식을 담보(국민주택기금 융자금에 대한 담보 제외)로 제공하지 아니할 것
3. 등록 변경절차
⑴등록신청(법 제6조 제1항, 영 제8조 제1항, 규칙 제3조 제1항)
⑵등록증의 교부(영 제8조 제2항)
⑶변경신고
⑷통보 ∙ 보고
4. 임대사업자의 등록말소
⑴등록말소 사유(법 제15조 제1항)
① 거짓 그 밖의 기타 부정한 방법으로 등록한 때
② 제6조 제2항의 등록기준에 미달한 때
③ 제12조(임대주택의 매각제한 등)의 매각제한을 위반한 때
④ 제14조(건설임대주택의 임대조건 등)의 임대조건을 위반한 때
⑤ 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때
⑵말소사항공고(법 제15조 제2항)
⑶기체결계약의 존속(법 제15조 제3항)
제4절 임대주택조합
1. 설립과 해산
⑴ 조합의 설립인가 : 다수의 구성원이 주택을 건설 또는 매입하여 임대하기 위한 임대주택조합을 설립하고 자는 경우와 인가받은 내용을 변경하거나 인가를 받아 설립된 조합을 해산하고자 하는 경우에도 인가를 받아야 한다(법 제7조 제1항).
⑵ 조합원의 구성 : 2인 이상의 조합원으로 구성(영 제9조 제2항).
⑶ 조합의 변경, 해산인가(법 제7조 제1항)
⑷ 업무대행(영 제7조의2 제3항)
조합은 『주택법』 제9조의 규정에 의한 등록업자(국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 및 지방고사를 포함한다)와 공동으로 임대주택을 건설하는 경우 그 등록업자에게 조합의 업무(조합의 가입을 알선하거나 모집광고를 하는 것을 제외한다)를 대행하게 할 수 있다.(영 제9조 제3항)
⑸ 구성원 교체의 금지 : 조합은 그 설립인가를 받은 때부터 『주택법』에 의한 사업계획승인을 얻은 때, 건축법에 의한 건축허가를 받은 때 또는 매매계약을 체결하는 때까지는 조합원의 사망으로 인한 경우를 제외하고는 당해 조합의 구성원을 교체할 수 없다(영 제9조 제4항).
2. 감독
⑴국토해양부장관 등의 확인 : 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 조합구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다(법 제8조 제1항).
⑵설립인가 취소: (법 제8조 제2항)
⑶회계감사(법 제8조 제2항)
3. 조합의 임대주택건설(법 제9조)
조합은 『주택법』에 의한 등록사업자(국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 임대주택을 건설할 수 있다. 이 경우 조합과 등록업자를 『주택법』에 의한 공동사업주체로 본다.(법 제9조)
4. 회계감사
⑴ 20호 또는 20세대 이상의 주택을 건설 또는 매입하는 조합
① 회계 감사의 실시기한(영 제10조 제1항)
ㄱ 주택을 건설하는 경우
a 『주택법』에 의한 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날
b 제13조 제2항 제2호의 규정에 의한 허가를 받은 날 또는 법 제21조 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 임대주택을 분양전환하는 계약을 체결한 날
ㄴ 주택을 매입하는 경우
② 회계 감사의 절차 등
ㄱ 감사기준(영 제10조 제2항)
ㄴ 결과통보
a 회계감사를 실시하는 자는 회계감사가 종료된 날부터 15일 이내에 회계감사 결과를 시장, 군수 또는 구청장과 조합에 통보하여야 한다(영 제10조 제3항).
b 조합은 통보받은 회계감사결과를 즉시 조합원에게 통보하여야 한다.(영 제10조 제4항)
ㄷ 시정요구: 시장, 군수 또는 구청장은 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 때에는 그 내용을 조합에 통보하고 그 시정을 요구할 수 있다(영 제10조 제5항).
⑵ 20호 또는 20세대 미만의 주택을 건설 또는 매입하는 조합
『건축법』 제22조의 규정에 의한 사용승인 또는 임시사용승인을 신청한 날 또는 건설 또는 매입한 주택을 매각하기 위한 매매계약을 체결한 날부터 20일 이내에 조합규약이 정하는 바에 의하여 자체적으로 회계감사르 실시하고 그 결과를 조합원에게 통보하여야 한다(영 제10조 제6항).
제2장. 임대주택의 건설
제1절 임대주택과 관련된 주택종합계획 내용
1. 임대주택건설(법 제4조 제1항)
2. 택지공급계획
국토해양부장관은 당해 연도의 주택종합계획을 수립함에 있어서 국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 또는 『지방공기업법』에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 공급할 임대주택용 택지의 공급계획을 포함하여야 한다. 다만, 임대의무기간이 5년인 임대주택용 택지의 공급계획을 포함하여서는 아니 된다(영 제4조 제1항).
3. 임대주택건설용지 개발, 공급(영 제4조 제2항)
제2절 임대주택의 우선건설, 건설재원
1. 임대주택의 우선건설 (법 제4조 제2항)
2. 임대주택의 건설재원
⑴국민주택기금의 우선사용(법 제5조 제1항, 영 제5조)
① 정부의 출연금
② 『주택법』 에 의한 제2종국민주택채권의 발행으로 조성된 자금
③ 『복권 및 복권기금법』에 의하여 배분된 수익금
⑵국민주택기금의 장기저리융자(법 제5조 제2항)
⑶세출예산에 계상(법 제5조 제3항)
제3절 택지 미분양주택의 우선매각
1. 국가 등이 소유 개발한 택지의 우선매각(법 제10조 제1항)
2. 국가 등이 개발한 택지의 우선공급 : 개발한 택지중 100분의 10 이상을 임대주택건설용지로 사용하거나 건설임대사업자에게 공급하여야 한다.(법 제10조 제2항, 영 제11조 제4항)
3. 우선매수 ∙ 공급받은 자의 의무 : 취득한 날부터 2년 이내에 임대주택을 건설하여야 한다.(법 제10조 제3항)
4. 택지의 환매
(1) 의의 : 국가 지방자치단체 또는 공기업 등은 우선 공급규정에 의하여 택지를 매수하거나 공급받은 자
가 택지를 공급받은 날부터 2년 이내에 임대주택을 건설하지 아니한 때에는 그 택지를 환매할 수 있다.
이 경우 환매가격은 토지의 매각 또는 공급바격에 환매시까지의 법정이자를 가산한 금액으로 한다(법
제11조 제1항)
(2) 환매절차
① 환매특약 : 택지를 취득한 날부터 2년 이내에 임대주택의 건설을 착수하지 아니한 때에는 그 택지를 환매할수 있다는 내용의 환매특약을 하고 이를 등기하여야 한다(영 제11조 제1항)
② 건설착수 통보(영 제11조 제2항)
③ 환매절차개시 : 택지를 매각한 국가 ∙ 지방자치단체 또는 정부투자기관은 그 택지를 취득한 자로부터 그 택지를 매각한 날부터 1년 6월 이내에 통보가 없는 경우에는 임대주택의 건설을 지체 없이 시작할 것을 촉구하여야 하며, 택지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년이 지날 때까지 이를 이행하지 아니하는 경우에는 환매특약의 내용에 따라 환매절차를 시작하여야 한다.(영 제11조 제3항)
5. 미분양주택의 우선공급(법 제12조)
6. 간선시설의 우선설치(법 제13조)
7. 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』에 관한 특례
⑴ 공익사업자 지정 요청 요건(법 제14조 제1항, 영 제12조 제1항)
① 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택을 단독주택의 경우에는 100호, 공동주택의 경우에는 100세대 이상 건설하기 위한 경우
② 사업대상토지면적의 10분의 9 이상을 매입한 경우(토지소유자로부터 매입에 관한 동의를 얻은 경우를 포함한다)로서
③ 잔여토지를 취득하지 않으면 당해 사업의 시행이 현저히 곤란한 사유가 있을 것
⑵ 지정신청(영 제12조 제2항)
① 사업대상토지를 표시하는 도면
② 사업대상토지면적의 10분의 9 이상을 매입한 사실을 증명하는 서류
③ 수용 또는 사용하고자 하는 토지를 표시하는 도면
④ 수용 또는 사용하고자 하는 토지의 세목을 기재한 서류
⑶ 사업인정의제(법 제 14조 제2항)
8. 분납임대주택
(1) 의의
국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택(이하 “분납임대주택”이라 한다)의 경우에는 임대사업자가 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부(이하 “분납금”이라 한다)를 미리 받을 수 있다.(영 제22조 제3항)
(2) 분양전환금의 분납기준 및 분납방법 등
분양전환금의 분납기준, 분납방법 등에 관해 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다(영 제22조 제4항)
제3장. 임대주택의 임대 ∙ 매각 ∙ 전대제한 등
제1절 임대주택의 임대
1. 임대조건
⑴ 건설임대주택의 임대조건(법 제20조 제2항, 제3항)
① 임차인의 자격과 선정방법 : 건설임대주택중 『주택법』에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설 임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 국토해량부령이 정하는 바에 의하며, 그 외의 건설임대주택의 임차인의 자격과 선정방법은 당해 임대사업자가 정한다(영 제19조). 그 외의 경우에는 당해 사업자가 정하는 바에 의하여 임차인을 선정한다(규칙 제 2조).
② 민간건설임대주택의 입주자모집시기: 당해 임대주택의 토지소유권을 확보하고 당해 토지에 설정된 저당권 전세권 지상권 등을 말소한 후 입주자를 모집하여야 한다(영 제20조).
③ 임대보증금 및 임대로의 제한
ㄱ 의의 : 공공건설임대주택 중 『주택법』에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 국토해양부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다. 다만, 국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택, 국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택, 분납임대주택의 임대료와 장기전세주택으로 공급하는 공공건설임대주택의 최초의 임대보증금에는 이를 적용하지 아니한다.(영 제21조 제1항)
ㄴ 최초의 임대보증금 : 공공건설임대주택에 대한 최초의 임대보증금은 다음의 구분에 따라 정하는 금액을 초과할 수 없다. 분납임대부택의 임대료에는 최초의 임대보증금 규정을 적용하지 아니한다.(영 제21조 제3항)
a 국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설한 임대주택은 당해 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가에서 국민주택기금에 의한 융자금을 차감한 금액(임대보증금 상한선)
b 위 ○a외의 임대사업자가 건설한 임대주택은 다음의 금액, 이 경우 공공택지 외의 지역에서 건설한 임대주택은 국민주택기금에 의한 자금을 지원받을 당시에 『주택법』에 의한 기금수탁자와 약정한 임대보증금액을 초과할 수 없다.
• 수도권(서울특별시 ∙ 경기도 및 인천광역시를 말한다.)지역에서는 임대보증금 상한선의 90퍼센트에 해당하는 금액
• 수도권 외의 지역에서는 임대보증금 상한선의 80퍼센트에 해당하는 금액
ㄷ 증액청구시 고려사항 : 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료를 증액을 청구하는 경우에는 『주택임대차보호법』으로 정한 범위 내에서 주거비물가지수, 인근지역의 전세가격변동률 등을 고려하여야 한다.(법 제20조 제2항)
⑵임대보증금에 대한 보증
① 보증에 가입 대상 임대사업자
ㄱ 원칙: 공공건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야 한다.
ㄴ 예외(법 제17조 제1항, 영 제14조 제5항)
a 국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 ∙ 지방공사가 건설한 경우
b 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립한 특수목적법인 등으로서 해당 단지 내 임대주택의 임대보증금과 국민주택기금 대출금의 합이 해당 단지 내 임대 주택건설원가의 100분의80이하인 경우.
② 보증가입 ∙ 해지 여부 공고(영 제14조 제2항)
③ 보증서 사본의 교부 : 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 임대주택에 입주한 후 지체없이 보증서 및 보증약관의 사본을 임차인에게 내주어야 한다(영 제14조 제3항).
④ 보증수수료의 부담(법 제17조 제4항, 영 제14조 제6항)
ㄱ 임대사업자와 임차인이 부담하는 임대보증금의 보증수수료는 임대사업자가 100분의 75, 임차인이 100분의25를 부담한다.
ㄴ 임대보증금에 대한 보증에의 가입 및 임대보증금의 보증수수료 납부는 임대사업자가 한다
ㄷ 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입한 경우에는 보증서 사본을 임대주택의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출하여야 한다.
ㄹ 보증서 사본을 접수한 시장, 군수, 구청장은 임대기간 동안 보증서 사본을 보관하여야 한다.
ㅁ 임대보증금에 대한 보증기간은 임대기간으로 한다.
ㅂ 임대보증금의 보증수수료는 매년 재산정한다.
⑤ 가산금리 : 국토해양부장관은 임대보증금에 대한 보증의 의무를 이행하지 아니한 자에 대하여 『주택법』 제60조에 따른 국민주택기금 융자금에 대하여 연 1퍼센트 포인트의 범위 내에서 가산금리를 부과할 수 있다. (법 제39조)
⑥ 과징금
ㄱ 부과 : 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장은 제39조의 가산금리의 부과에도 불구하고 최초로 가산금리를 부과한 시점부터 6개월 이상 제17조의 보증가입의무를 이행하지 아니한 자에 대하여는 그 위반한 임대보증금 보증수수료의 100분의 50에 상당하는 금액 이하의 과징금을 부과할 수 있다.(법 제40조)
ㄴ 부과 및 납부절차 등(영 제37조)
a 시장 ∙ 군수 또는 구청장이 과징금을 부과할 때에는 위반행위에 대한 부과기준과 과징금 금액을 밝혀 과징금을 낼 것을 서면으로 통지하여야 한다.
b 통지를 받은 날부터 30일 이내에 과징금을 시장 ∙ 군수 또는 구청장이 정하는 수납기관에 내어야 한다. 다만, 천재지변이나 그 밖의 부득이한 사유로 그 기간 내에 과징금을 낼 수 없는 때에는 그 사유가 없어진 날부터 7일 이내에 내어야 한다.
c 과징금을 받은 수납기관은 그 납부자에게 영수증을 발급하여야 한다.
d 과징금의 수납기관은 과징금을 수납하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 시장 ∙ 군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다.
e 과징금부과처분을 받은 자가 과징금을 기한 내에 납부하지 아니하는 때에는 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다.(법 제40조 제3항)
⑶임대조건의 신고
① 신고할 임대주택과 임대조건(법 제26조 제1항, 영 제25조 제1항)
ㄱ 임대차계약기간
ㄴ 임대보증금
ㄷ 임대료
ㄹ 임대주택을 분양전환하고자 하는 경우에는 분양전환시기 및 가격의 산정기준(『주택법』에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택 중 임대의무기간이 10년인 임대주택 및 임대의무기간이 5년인 건설임대주택에 해당하는 임대주택의 경우에 한한다). 다만, 제13조 제5항 각호의 공공건설임대주택의 경우에는 분양전환가격 산정기준을 신고하지 아니할 수 있다.
② 임대조건신고서 제출기간 : 신고하고자 하는 임대사업자는 입주예정일 10일전까지 제출하여야 한다.(영 제25조 제3항)
③신고필증교부 : 10일이내에 발급받아야 한다.(영 제25조 제4항)
④조정의 권고(법 제26조 제2항, 영 제25조 제2항)
ㄱ 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우
ㄴ 신고내용이 관계 법령에 부적합하다고 인정되는 경우
2. 임대차계약
⑴ 표준임대차계약서의 사용
① 임대주택에 대한 임대차 계약을 체결하고자 하는 자는 국토해양부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다(법 제32조 제1항).
② 표준임대차계약서는 『주택법』에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택용, 분납임대주택용과 그 밖의 임대주택용으로 구분하여 사용하게 할 수 있다.(규칙 제21조 제1항)
⑵ 표준임대차계약서에 포함될 사항
① 임대보증금
② 임대료
③ 임대차계약기간
④ 임대사업자 및 임차인의 권리 ∙ 의무에 관한 사항
⑤ 임대주택의 수선 ∙ 유지 및 보수에 관한 사항
⑥ 분양전환시기 및 분양전환가격 산정기준(『주택법』에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택 중 임대의무기간 10년인 임대주택 및 임대의무기간 5년인 건설임대주택에 해당하는 임대주택의 경우에 한한다.)을 말한다. 다만, 민간건설임대주택 및 영 제13조 제5항 각호의 주택의 경우에는 분양전환가격 산정기준을 포함하지 아니할 수 있다.
⑦ 분납금의 납부시기 및 산정기준
⑶ 계약준수의무(법 제32조 제3항)
⑷ 임대차계약기간 : 2년 이내로 할 수 있다.(법 제32조 제4항)
⑸ 임대차계약의 갱신거절
① 임대사업자의 갱신거절(법 제27조 제1항, 영 제26조 제1항)
ㄱ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우
ㄴ 법 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우
ㄷ 임대차기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우.
ㄹ 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
ㅁ 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축 ∙ 증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우
ㅂ 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우
ㅅ 『주택법』에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우.
ㅇ 법 제32조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
ㅈ
② 임차인의 갱신거절(법 제27조 제2항, 영 제26조 제2항)
ㄱ 시장 ∙ 군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우
ㄴ 임대사업자가 시장 ∙ 군수 또는 구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 아니한 경우
ㄷ 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대 ∙ 복리시설을 파손하거나 철거시킨 경우
ㄹ 임대사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우
ㅁ 임대사업자가 법 제 32조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
③ 반환금 지급 : 분납임대주택의 임대사업자는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절하는 경우에는 국토해양부령으로 정하여 산정된 반환금을 임차인에게 지급하여야 한다.
제2절 임대주택의 매각, 임대제한
1. 임대주택의 매각제한(법 제16조 제1항, 영 제13조 제1항)
구 분 임대의무기간
건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택
임대개시일부터 50년
건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택 임대개시일부터 30년
장기전세주택 임대개시일부터 20년
위 외의 건설임대주택 중 임대조건신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택 임대개시일부터 10년
① 위 외의 건설임대주택
② 매입임대주택 임대개시일부터 5년
2. 매각제한 예외(법 제16조 제3항, 제4항)
임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 매각절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 부도임대주택 등을 다른 임대사업자가 매입하고자 하는 경우에는 임대주택의 향후 관리계획, 『주택법』의 규정에 따른 국민주택기금융자금의 변제계획 등의 요건을 갖추어 시장 ∙ 군수 또는 구청장에게 매입허가를 신청하여야 하며, 시장 ∙ 군수 또는 구청장은 매입허가신청을 받은 경우에는 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택 등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다. 분납임대주택을 제외한 다음의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.(법 제16조 제3항 ∙ 제4항)
⑴ 다른 임대사업자에게 매각하는 경우(법 제16조 제3항 제4항)
⑵ 허가를 받은 경우(영 제13조 제2항) : 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속 할 수 없어 다음의 구분에 따른 허가를 받은 경우
① 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가
② 위 ○1외의 공공건설임대주택의 경우 법 제 21조 제3항에 따른 시장 군수 구청장의 승인
③ 위 ○1, ○2 외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장의 허가
⑶ 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우
⑷ 매각시 임대사업자의 지위 승계명시(법 제16조 제2항)
3. 건설임대주택의 우선분양전환
⑴ 의의(법 제 21조 제1항) : 임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 주택법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에선 분양전환하여야 한다.
⑵ 우선분양전환의 예외
① 임대사업자의 부도 또는 파산으로 임대보증금의 반환이 곤란한 경우
② 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택인 경우
⑶우선분양전환 승인
① 승인신청(법 제21조 제3항)
② 승인(법 제21조 제4항)
③ 임차인의 분양전환승인 신청(법 제21조 제5항)
④ 분양전환에 응하지 아니하는 경우
ㄱ 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우 : 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.(법 제21조 제7항)
ㄴ 임대사업자가 분양전환에 응하지 아니하는 경우: 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다(법 제21조 제8항)
⑤ 감정평가(법 제21조 제9항, 영 제23조 제1항)
4. 부도임대주택
⑴ 부도임대주택의 경매특례
① 임차인의 우선매수신고(법 제22조 제1항)
② 임차인에게 매각허가(법 제22조 제2항)
③ 최고가매수신고인의 지위(법 제22조 제3항)
⑵ 부도발생의 신고
① 신고(법 제23조 제1항)
② 보고(법 제23조 제2항)
③ 대책 등(법 제23조 제3항)
⑶ 부도임대주택 등의 조사
① 시장, 군수 또는 구청장은 기금수탁자로부터 부도 등의 발생신고를 받은 때에는 임대차관계, 관리현황 등 당해 임대주택 등의 실태를 조사하여 관할 시 도지사에게 보고하여야 한다.(법 제 24조 제1항, 영 제24조 제1항)
② 시, 도지사는 시장, 군수 또는 구청장의 보고를 받은 경우 지체없이 이를 국토해양부 장관에게 보고하여야 한다.(법 제24조 제2항)
③ 부도임대주택 등의 임대사업자, 주택법에 따른 주택관리업자, 기금수탁자, 임차인 등은 시장, 군수 또는 구청장이 임대차계약 서류 등 대통령령에서 정한 관련 자료의 제출을 요구하는 경우 협조하여야 한다.(법 제24조 제3항)
⑷ 매입 부도공공건설임대주택의 임대의무
① 부도 등이 발생한 공공건설임대주택을 매입 또는 낙찰 받은 자의 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안 매입 또는 낙찰 당시의 임차인에게 임대하여야 한다.(법 제25조 제1항)
② 매입 또는 낙찰받은 자는 매입 또는 낙찰 당시의 잔여계약기간에는 매입 또는 낙찰 당시의 임대조건으로 임대하여야 하고, 그 밖의 임대의무기간에는 제 20조에서 정한 임대보증금 및 임대료에 관한 기준을 따라야 한다.(법 제25조 제2항)
5. 저당권설정 등의 제한
⑴ 임대사업자의 금지행위
① 저당권 또는 가등기담보 등 담보물권을 설정하는 행위
② 전세권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위
⑵임대사업자의 부기등기
① 신청시기 : 임대사업자는 소유권보존등기 신청과 동시에 임대주택에 대하여 분양전환이전까지 제한물권의 설정이나 압류 ∙ 가압류 ∙ 가처분 등이 될 수 없는 재산임을 부기등기 신청하여야 한다.
② 부기등기의 예외
ㄱ 임대사업자가 국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우
ㄴ 임대사업자가 당해 임대주택을 『신탁업법』에 의하여 인가를 받아 설립된 신탁회사 또는 『주택법』에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사에 신탁하는 경우
③ 부기등기의 내용 : 이 주택은 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고는 임차인의 동의 없이는 제한물권을 설정하거나 압류 ∙ 가압류 ∙ 가처분 등 소유권에 제한을 가하는 일체의 행위를 할 수 없음
④ 부기등기일 후의 제한물권 설정 등의 효력 : 부기등기일 후에 당해 임대주택에 제한물권을 설정받거나 압류 ∙ 가압류 ∙ 가처분 등을 한 경우에는 그 효력을 무효로 한다.(법 제18조 제4항)
6. 임차권의 양도 ∙ 임대주택의 전대제한
⑴ 원칙 : 임대주택의 임차인은 임차권을 다른사람에게 양도하거나 임대주택을 다른사람에게 전대할 수 없다(법 제18조 본문)
⑵예외(영 제18조 제1항)
① 임대주택의 임차인의 세대구성원 전원이 임대주택 입주 후 다음의 어느 하나에 해당되어 무주택세대주에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우
ㄱ 근무 ∙ 생업 또는 질병치료 등의 사유로 그가 거주하는 시 ∙ 군 ∙ 구의 행정구역과 다른 시 ∙ 군 ∙ 구로 퇴거하고자 하는 경우
ㄴ 상속 또는 혼인으로 인하여 소유하게 된 주택으로 이전하고자 하는 경우
ㄷ 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무르고자 하는 경우
ㄹ
② 『북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법률』에 의한 북한이탈주민이 특별공급받은 임대주택을 근무 ∙ 생업 등의 사유로 다른 공공건설임대주택과 상호교환하여 거주하고자 하는 경우
③ 임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 임대주택에서 퇴거하고 당해 임대주택에 계속 거주하고자 하는 직계존 ∙ 비속, 배우자 또는 현제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 변경된 세대주로 임차인을 변경하고자 하는 경우
⑶ 양도 ∙ 전대절차(영 제18조 제2항, 제3항)
제 4장. 임대주택의 관리 등
제1절 관리대상 임대주택
1. 관리대상 임대주택의 관리(법 제28조 제1항, 영 제27조 제1항)
① 300세대 이상의 공동주택
② 승강기가 설치된 공동주택
③ 중앙집중식 난방방식의 공동주택
④
2. 자체관리
⑴인가(법 제28조 제2항, 영 제27조 제2항)
⑵인가신청(규칙 제17조)
① 기술인력의 인적사항조서 및 장비명세서
② 관리인력의 인적사항에 관한 서류
③ 단지배치도
④
3. 공동관리
⑴ 2 이상의 임대사업자가 동일한 시 ∙ 군지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령이 정하
는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다.
⑵ 2 이상의 임대사업자가 임대주택을 공동으로 관리할 수 있는 경우는 2이상의 임대주택단지가 서로
인접하여 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 시장, 군수가 인정하는 경우에 한한다.
4. 임대주택과 그 외의 주택이 혼재한 경우(법 제28조 제6항)
제2절 관리비 등
1. 의의 : 임대사업자는 임차인으로부터 임대주택의 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다(법 제28조 제4항).
2. 관리비의 구성과 세대별 산정방법
⑴
관리비 항목 구성내역
일반관리비 인건비(급여 ∙ 제수당 ∙ 상여금 ∙ 퇴직금 등을 포함하되, 청소원 및 오물수거원의 인건비를 제외한다) ∙ 제사무비 ∙ 교통통신비 ∙ 제세공과금 ∙ 피복비 ∙ 교육훈련비 ∙ 차량유지비 및 제부대비용
청소비 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원인건비, 피복비, 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용
경비비 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 경비원인건비 ∙ 피복비 등 경비에 직접 소요된 경비
소독비 용역시에는 용역금액으로 하고 직영시에는 경비원인건비 ∙ 피복비 등 경비에 직접 소요된 경비
승강기
유지비 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비 등
다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다.
난방비 난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대 ∙ 난방비 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 비용
급탕비 급탕용 유류대 ∙ 급탕용수비
수선유지비 냉난방시설의 청소비 ∙ 소화기충약비 등 임차인의 주거생활의 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용
⑵ 관리비의 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담 및 공평한 부담의 원칙에 따라야 한다(규칙 제18조 제1항 후단).
3. 납부대행 ∙ 사용료
⑴ 납부대행(규칙 제18조 제3항)
① 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)
② 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)
③ 가스사용료
④ 지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비
⑤ 정화조오물수수료
⑥ 생활폐기물 수수료
⑵ 사용료 : 따로 부과할 수 있다(규칙 제18조 제4항).
4. 장부 등 작성 ∙ 보관 ∙ 열람(규칙 제18조 제5항)
5. 회계감사
⑴회계감사의 요구(규칙 제18조 제6항)
⑵공인회계사 등의 선정(규칙 제18조 제7항)
⑶비용부담 : 임차인 또는 임차인대표회의가 이를 부담하여야 한다(규칙 제18조 제8항)
6. 주택관리업자에의 준용(규칙 제18조 제9항)
제3절 임차인대표회의
1. 구성요건 : 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다(법 제29조 제1항, 영 제28조 제1항).
2. 입주현황 등 통보 : 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다(법 제29조 제2항).
3. 임차인 대표회의와 임대사업자의 협의사항(법 제29조 제2항, 영 제28조 제3항)
① 임대주택관리규약의 제정 및 개정
② 관리비
③ 임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설의 유지 ∙ 보수
④ 하자보수
⑤ 공동주택관리에 관하여 임대사업자와 임차인 대표회의가 합의한 사항
4. 구성
⑴임차인 대표회의는 임대주택의 동별 세대 수에 비례하여 선출한 대표자로 구성한다(영 제28조 제4항)
⑵동별 대표자로 될 수 있는 자는 당해 공동주택단지 안에서 계속하여 6월 이상 거주하고 있는 임차인으로 한다(영 제28조 제5항)
5. 임원 : 동별대표자중 회장1인, 부회장 1인 및 감사 1인
6. 회의소집 : 소집기일 5일전까지 회의정보를 임차인에게 공시.
7. 의결사항 통지 ∙ 공시(영 제28조 제8항)
8. 회의록의 작성 ∙ 보관 ∙ 열람(영 제28조 제9항)
9. 부도임대주택의 임차인대표회의
⑴ 구성 (법 제30조 제1항) (영 제29조 제1항)
① 임차인대표회의 구성일
② 회장 ∙ 부회장 ∙ 감사의 주소 및 성명
⑵ 신고증명서 발급(영 제29조 제2항)
⑶ 임대사업자와의 협의(법 제30조 제2항)
⑷ 임대주택관리의 승인요청(법 제30조 제3항, 영 제29조 제4항)
⑸ 임대주택관리의 승인(법 제30조 제4항)
제4절 특별수선충당금
1. 특별수선충당금의 적립의무자 (법 제31조 제1항)
2. 특별수선충당금의 인계(법 제31조 제2항)
3. 장기수선계획
⑴ 수립 : 관리대상 임대주택을 건설한 임대사업자는 당해 임대주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설에 대하여 『주택법』에 따른 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 사용검사신청서와 함께 제출하여야 하며, 임대기간 중 해당 임대주택단지에 있는 관리사무소에 장기수선계획서를 갖춰 놓아야 한다(영 제30조 제1항).
⑵ 기준 : 국토해양부령이 정하는 기준(영 제30조 제2항)
4. 특별수선충당금의 적립시기와 요율(영 제30조 제3항)
임대의무기간 50년 ∙ 30년인 임대주택 : 표준건축비의 1만분의 4
임대의무기간 10년 ∙ 5년인 임대주택 : 표준건축비의 1만분의 1
5. 특별수선충당금의 예치와 관리
⑴ 임대사업자 및 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장 ∙ 군수 또는 구청장의 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리하여야 한다.
⑵ 임대사업자가 국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 이를 단독명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리할 수 있다.
6. 특별수선충당금의 사용
⑴ 임대사업자는 미리 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장 ∙ 군수 또는 구청장과 협의하여야 한다
⑵ 이 영에서 정한 것 외에 특별수선충당금의 사용방법, 세부사용절차 기타 필요한 사항은 장기수선계획으로 정한다.
제5절 기타
1. 임대주택분쟁조정위원회(법 제33조, 영 제33조)
⑴설치
① 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장은 임대사업자와 임차인대표회의 간의 분쟁을 조정하기 위하여 임대주택에 관한 학식 및 경험이 풍부한 자 등으로 하여금 임대주택분쟁조정위원회를 구성한다
② 구성
ㄱ 법학 또는 경제학이나 부동산학 등 주택분야와 관련된 학문을 전공한 자로서 『고등교육법』에 따른 학교에서 조교수 이상으로 1년이상 재직한 사람
ㄴ 변호사 ∙ 회계사 ∙ 감정평가사 또는 세무사로서 1년 이상 근무한 사람
ㄷ 『주택법』 에 따른 주택관리사로서 관련 업무에 3년 이상 근무한 사람
ㄹ 국가 또는 다른 지방자치단체에서 임대주택사업의 인가 ∙ 허가 등 관련 업무를 수행하는 5급이상 공무원으로서 해당기관의 장이 추천한 사람 또는 해당 지방자치단체에서 임대주택사업의 인가 ∙ 허가 등 관련 업무를 수행하는 5급 이상인 공무원
ㅁ 대한주택공사 또는 지방공사에서 임대주택사업 관련 업무에 종사하고 있는 임직원으로서 해당 기관의 장이 추천한 사람
⑵조정사항(법 제34조, 영 제32조)
① 임차인대표회의와 임대사업자 간 협의사항
② 공공건설임대주택의 분양전환가격
③ 부도임대주택 등의 분양전환, 주택관리, 국민주택기금융자금의 변제, 임대보증금의 반환 등에 관한 사항
④ 제30조의3의 규정(부도임대주택 등의 관리)에 따른 임차인대표회의의 부도임대주택의 관리에 관한 사항
⑶회의(영 제34조)
① 소집 : 조정위원회의회의는 위원장이 소집하며, 위원장은 회의 개최일 2일 전까지는 회의와 관련된 사항을 위원에게 알려야 한다.
② 의결 : 조정위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.
③ 기타사항
ㄱ 위원장은 조정위원회의 사무를 처리하도록 하기 위하여 해당 지방자치단체의 임대주택업무 관련 직원 중 1명을 간사로 임명하여야 한다.
ㄴ 간사는 조정위원회의 회의록을 작성하여 『공공기록물 관리에 관한 법률』에 따라 보존하되, 그 회의록에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.
a 회의 개최 일시와 장소
b 출석위원의 서명부
c 회의에 상정된 안건 및 회의결과
d 그 밖에 논의된 주요사항 등
⑷조정의 효력 : 당사자 간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다(법 제35조).
2. 감독 및 청문
⑴ 감독 : 국토해양부장관과 시장 ∙ 군수 또는 구청장은 임대사업자와 임차인이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있다(법 제36조).
⑵ 청문 : 시장 ∙ 군수 또는 구청장은 임대사업자의 등록을 말소하고자 하는 경우 청문을 실시하여야 한다(법 제37조).
3. 권한의 위임 등
⑴위임 ∙ 위탁(법 제38조 제1항)
⑵재위임(법 38조 제2항)
[ 전년도책 “가산금리” , “과징금” 파트 삭제 ]
4. 벌칙
⑴ 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금(법 제41조)
① 사위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 받게 한 자
② 조합의 조합원이 아닌 자로서 조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료 또는 금품을 받은 자
③ 제16조의 규정에 위반하여 임대주택을 매각한 자
④ 제19조의 규정에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자
⑤ 제21조의 규정을 위반하여 임대주택을 분양전환한 자
⑵ 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금(법 제42조)
① 제8조의 제3항의 규정에 의한 회계감사를 받지 아니한자
② 제17조2의 의무를 이행하지 아니한자
③ 제20조의 규정에 의한 임대조건 등에 위반하여 주택을 임대한 자
④ 제26조 제1항의 규정에 의한 임대조건의 신고를 하지 아니하거나 허위로 신고한 자
⑤ 제28조의 규정에 위반하여 임대주택을 관리한 자
⑶ 양벌규정
① 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인 ∙ 사용인 그 밖의 종업원이 그 법인이나 개인의 업무에 관하여 제 41조 제42조의 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌할뿐만 아니라 그 법인에도 해당 조문의 벌금형을 과한다(법 제43조 제1항).
② 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 개인의 업무에 관하여 제 41조와 제42조에 따른 위반행위를 하면 그 행위자를 벌할 뿐만 아니라 그 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과한다(법 제43조 제2항)
⑷ 과태료
① 500만원 이하의 과태료(법 제44조 제1항)
ㄱ 제21조 제6항을 위반한 임대사업자
ㄴ 제32조의 규정에 위반한 임대사업자
ㄷ 제36조의 규정에 의한 국토해양부장관과 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장의 조치를 위반한 자
② 부과권자(법 제 44조 제2항)
③ 이의제기 절차 등
ㄱ 이의제기(법 제44조 제3항)
ㄴ 과태료 재판(법 제44조 제4항)
ㄷ
④ 강제징수(법 제44조 제5항)