1. 주택관리일반
(1)주택관리에 관한 법 규정 적용 범위
원칙
|
사업계획의 승인을 얻어 건설한 공동주택
∙ 부대시설 ∙ 복리시설
|
일부
규정
적용
|
임대주택
|
안전관리 ∙ 안전점검
|
행위허가기준 등
|
하자보수 관련 규정
|
주택관리사 자격증의 교부 등
|
관리사무소장의 배치
|
관리주체의 업무 등, 관리주체의 동의를 얻어야 하는 행위
|
일부
규정
적용
|
건축허가+분양목적 공동주택
|
행위허가 등의 기준 등 리모델링조합의
리모델링 허가신청
|
하자보수 관련 규정
|
주상복합건축물
|
제
47조, 제 48조부터 제 67조까지의 규정과 제 72조는 건축법에 따른 건축허가를 받아
주택 외의 시설과 주택을 동일한 건축물로 건축한 건축물에도 적용한다.
|
|
|
|
|
(2) 의무적 관리대상 공동주택
①
300세대 이상의 공동주택
②
세대수가 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
③
세대수가 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의
공동주택
④
건축법에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일한 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
|
(3) 공동관리 · 구분관리
의의
|
입주자대표회의는 공동주택의 관리여건상
필요한 경우 인근의 단지와
공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하게 할 수 있다.
|
기준
|
공동관리
|
원칙
|
3개 단지 이하 / 1,500 세대 이하
|
예외
|
의무관리 대상 + 인근 300세대 미만
→
2개 단지 이하 / (세대 수에 대한 제한은 규정이 없다.)
|
구분관리
|
500세대 이상의 단위로 구분
|
동의
|
공동관리
|
주택단지별로 입주자 등의 과반수 동의
|
구분관리
|
구분 관리 단위 별로 입주자 등의
과반수 동의
|
통보
|
입주자대표회의는 공동 관리하거나 구분
관리할 것을 결정한 때에는
지체 없이 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장에게
신고하여야 한다.
|
2. 관리주체
(1) 관리주체의 업무(영 제55조)
①
공동주택의 공용부분의 유지 · 보수 및 안전관리
②
공동주택단지 안의 경비 · 청소 · 소독 및 쓰레기 수거
③
관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부 대행
④
장기수선충당금의 징수 및 적립
⑤
공동주택 관리규약으로 정한 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행
⑥
공동주택관리업무의 공개 ∙ 홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도 · 계몽
⑦
입주자 등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지 안의 토지 ∙ 부대시설 및 복리시설에 대한 무단점유행위의 방지
⑧
공동주택 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
|
(2) 안전관리
① 의의 : 관리주체는
당해 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 다음 사항이 포함된 안전관리계획을 수립하고 이에 따라 시설물 별로 안전관리자 및 안전관리책임자를
선정하여 이를 시행하여야 한다.
ㄱ
시설 별 안전관리자 및 안전관리책임자에 의한 책임점검사항
ㄴ
시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항
ㄷ
점검 및 진단결과 위해의 우려가 있는 시설에 관한 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치사항
ㄹ
수립된 안전관리계획의 조정에 관한 사항
ㅁ
그 밖에 시설안전관리에 관하여 필요한 사항
|
② 안전관리계획 수립대상시설
ㄱ
고압가스 · 액화석유가스 · 도시가스시설
ㄴ
중앙집중식 난방시설
ㄷ
발전 및 변전시설
ㄹ
위험물 저장시설
ㅁ
소방시설
ㅂ
승강기 및 인양기
ㅅ
연탄가스 배출기(세대별 로 설치된 것은 제외)
ㅇ
석축 · 옹벽 · 담장 · 맨홀 · 정화조 · 하수도
ㅈ
옹벽 및 계단 등의 난간
ㅊ
우물 및 비상저수 시설
ㅋ
펌프실 · 전기실 · 기계실
ㅌ
주차장 · 경로당 또는 어린이놀이터에 설치된 시설
|
③ 안전관리에 관한 기준
※ 비고 : 안전관리진단사항의 세부내용은 시 · 도지사가 정하여 고시한다.
구분
|
대상시설
|
점검횟수
|
해빙기진단
|
석축 ∙ 옹벽 ∙ 법면 ∙ 교량 ∙ 우물 ∙ 비상저수시설
|
연 1회
(2월 또는 3월)
|
우기진단
|
석축 ∙ 옹벽 ∙ 법면 ∙ 담장 ∙
하수도
|
연
1회
(6월)
|
월동기진단
|
연탄가스배출기 ∙ 중앙집중식 난방시설
|
연 1회
(9월 또는 10월)
|
노출배관의 동파방지 ∙ 수목보온
|
안전진단
|
변전실 ∙ 고압가스시설 ∙ 도시가스시설 ∙
액화석유가스시설 ∙ 소방시설 ∙ 맨홀(정화조의 뚜껑을 포함한다.) ∙ 유류저장시설 ∙ 펌프실 ∙ 승강기 ∙ 인양기 ∙ 전기실 ∙ 기계실 ∙ 어린이 놀이터
|
매 분기 1회 이상
(단, 승강기의 경우에는 승강기 제조 및 관리에 관한 법률에서 정하는 바에 따른다)
|
위생진단
|
저수시설 ∙ 우물 ∙ 어린이놀이터
|
연
2회 이상
|
(3) 안전점검
① 안전점검의 실시 : 관리주체는
공동주택 등의 기능 및 안전을 유지하기 위하여 반기마다 안전점검을 실시하여야 한다.
② 16층 이상의
공동주택에 대하여는 다음에 해당하는 자에게 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」의 규정에 의한 지침에 따라 안전점검을 실시하여야 한다.
ㄱ
「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」에 의한 책임기술자로서 당해 공동주택의 관리직원인 자
ㄴ
당해 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 등으로 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」에
의한 안전점검교육을 이수한 자
ㄷ
「시설물의 안전관리에 관한 특별법」에 의하여 국토해양부장관으로부터 지정 받은 안전진단전문기관
ㄹ
「건설산업기본법」에 의하여 시 · 도지사에게 등록한 유지관리업자
|
③ 안전점검 후 조치
ㄱ 관리주체의 조치사항 : 안전점검의 결과
건축물의 구조 ∙ 설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있을 대에는 다음의 사항을 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장에게 보고하고 당해 시설의 이용제한
또는 보수 등 필요한 조치를 취하여야 한다.
a
점검대상 구조 ∙ 설비
b
취약의 정도
c
발생 가능 한 위해의 내용
d
조치할 사항
|
ㄴ 시장 등의 조치사항 : 시장 · 군수 ·
구청장은 다음의 조치를 하고 매월 1회 이상 점검을 실시하여야 한다.
a
공동주택 단지 별 점검 책임자의 지정
b
공동주택 단지 별 관리카드의 비치
c
공동주택 단지 별 점검일지의 작성
d
공동주택 단지 별 관리기구와 관계 행정기관 간 비상연락체계의 구성
|
(4) 안전교육
경비업무에 종사하는 자와 안전관리계획에
의하여 시설물의 안전관리책임자로 선정된 자는 시장 · 군수 · 구청장이 실시하는 방범교육 및 안전교육을 받아야 한다.
① 교육기간 : 연 2회 이내, 매회
별 4시간 이내
② 대상자
ㄱ 방범교육 : 경비책임자
ㄴ 소방에 관한 안전교육 : 시설물안전관리책임자
ㄷ 시설물에 관한 안전교육 : 시설물안전관리
책임자
ㄹ
③ 교육의 위탁
ㄱ 시장 군수 또는 구청장은 방범교육 및 소방에 관한 안전교육을 각각 관할 경찰서장 및
소방서장에게 위탁한다.
ㄴ 시장 군수 또는 구청장은 시설물안전교육을 협회를 지정하여 위탁한다.
3. 입주자 등의 행위제한
(1) 허가 또는 신고사항
입주자 · 사용자 · 관리주체가 다음의
행위를 하고자하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준 · 절차 등에 따라 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.
다만,
리모델링의 경우에는「도시 및 주거환경정비법」규정을 준용하여 안전진단을 실시하여야 하며, 안전진단결과
건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 주택재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 공동주택의 경우에는 리모델링을 허가할 수 없다.
①
공동주택을 사업계획에
따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위
②
공동주택을 신축
· 증축 · 개축 · 대수선 또는 리모델링 하는 행위
③
공동주택을 파손
또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위
※ 다음의 경미한 행위는 제외한다.
· 창틀 · 문틀의 교체
· 세대 내 천장 · 벽 · 바닥의 마감재 교체
· 급 · 배수관 등 배관설비의 교체
· 난방방식 변경
④
그 밖에 공동주택의
효율적 관리에 지장을 주는 다음의 행위
ㄱ 공동주택의 용도 폐지
ㄴ 공동주택의 재축 및 비 내력벽의 철거
(2) 허가 또는 신고기준
※
공동주택의 행위허가
또는 신고의 기준((제47조 제1항 관련)
구분
|
허가기준
|
신고기준
|
1. 용도변경
1. 용도변경
|
공동주택
|
법령의 개정이나 여건의 변동 등으로 인하여 『주택건설기준
등에 관한 규정』에 의한 주택의
건설기준에 부적합하게 된 공동주택의 전유부분을 동규정에 적합한 시설로 용도변경의 하고자 하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때
|
-
|
입주자 공유가
아닌 복리시설
|
-
|
『주택건설기준 등에 관한 규정』에서 정한 부대
∙
복리시설의
설치기준에 적합한 범위 안에서 용도를 변경하고자 하는 때. 다만,
유치원은 보육시설로 변경하는 경우에 한한다.
|
부대시설 및
입주자 공유인 복리시설
|
전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 주민운동시설, 조경시설, 주택단지 안의 도로 및 어린이놀이터시설을 각각 전체면적의 2분의 1의 범위 안에서 주차장용도로 변경하는 경우(1994년 12월 30일 이전에 법 제16조의
규정에 의한 사업계획승인 또는 『건축법』 제11조의 규정에 의한 건축허가를
얻어 건축한 20세대 이상의 공동주택에 한한다.)로서
그 용도변경의 필요성을 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 인정하는 때
|
『주택건설기준 등에 관한 규정』에서 정한 부대
∙
복리시설의
설치기준에 적합한 범위 안에서 동규정 제5조 제1호 내지
제5호의 규정에 의한 시설 외의 시설(『건축법 시행령』
별 표 1 제3호 마목 ∙ 사목 및 제4호라목의 시설을 포함하며, 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한한다)로 용도를 변경하고자
하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻을
때
|
2. 개축 ∙ 재축 ∙ 대수선
|
공동주택
|
당해 동의 입주자
3분의 2 이상의 동의를 얻은 때
|
-
|
입주자 공유가
아닌 복리시설
|
위치 및 규모가 종전의 건축물의 범위 안일 때
|
-
|
부대시설 및
입주자 공유인 복리시설
|
전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때
|
-
|
3. 파손 ∙ 철거
|
공동주택
|
위해의 방지 등을 위하여 시장 ∙
군수
∙ 구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻은 때
|
노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등
경미한 행위로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때
|
입주자 공유가
아닌 복리시설
|
위해의 방지 등을 위하여 시장 ∙
군수
∙ 구청장이 부득이하다고 인정하는 때
|
-
|
부대시설 및
입주자 공유인 복리시설
|
위해의 방지 등을 위하여 시장 ∙
군수
∙ 구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때
|
노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등
경미한 행위로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때
|
4. 용도폐지
4. 용도폐지
|
공동주택
공동주택
|
l 위해의 방지
등을 위하여 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서, 당해 동의 입주자 3분의 2 이상의
동의를 얻은 때
l 법 제38조의 규정에 의하여 공급하였으나 전체 세대가 분양되지 아니한 경우로서 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 인정하는 때
|
-
-
|
입주자 공유가
아닌 복리시설
|
위해의 방지 등을 위하여 시장 ∙
군수
∙ 구청장이 부득이하다고 인정하는 때
|
-
|
부대시설 및
입주자 공유인 복리시설
|
위해의 방지 등을 위하여 시장 ∙
군수
∙ 구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때
|
-
|
5. 비내력 벽철거
|
공동주택
|
구조안전에 이상이 없다고 시장 ∙
군수
∙ 구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때
|
-
|
입주자 공유가
아닌 복리시설
|
구조안전에 이상이 없다고 시장 ∙
군수
∙ 구청장이 인정하는 때
|
-
|
부대시설 및
입주자 공유인 복리시설
|
구조안전에 이상이 없다고 시장 ∙
군수
∙ 구청장이 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2이상의 동의를 얻은 때
|
-
|
6. 신축 ∙ 증축
|
공동주택 및
입주자 공유가 아닌 복리시설
|
신축 또는 증축하려는 건축물(유치원 및 『장애인 ∙ 노인 ∙ 임산부 등의 편의증진보장에 관한 법률』에 따른 편의시설은 제외한다)의
위치 ∙ 규모 및 용도가 법 제16조에 따른 사업계획승인을
받은 범위에 해당하는 경우. 다만, 『건축법 시행령』
제5조에 따른 시 ∙ 군 ∙ 구 건축위원회의 심의를 거쳐 신축 또는 증축하는 경우에는 그러하지 아니하다.
|
법 제29조에
따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 유치원을 증축(『주택건설기준
등에 관한 규정』에서 정한 부대시설
∙
복리시설의
설치 기준에 적합한 경우만 해당한다)하거나 『장애인 ∙ 노인
∙ 임산부 등의 편의증진보장에 관한 법률』에 따른 편의시설을 설치하려는 경우
|
부대시설 및
입주자 공유인 복리시설
|
전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 허가를 받은 때
|
국토해양부령이 정하는 경미한 사항으로서 입주자대표회의의
동의를 얻은 때
|
7. 리모델링
7. 리모델링
|
공동주택
공동주택
|
공동주택을 동 또는 주택단지 단위로 전체 소유자의
동의를 얻은 경우로서 다음의 사항을 충족하는 때
l 별도의 동의
층죽 등의 의하여 세대를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것. 다만, 세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위하여 필로티구조로 전용하면서 최상층 상부에
증축하는 경우에는 그러하지 아니하다.
l 내력벽의 철거에
의하여 세대를 합치는 행위가 아닐 것
|
-
-
|
입주자 공유가
아닌 복리시설
|
사용검사를 받은 후
10년 이상의 기간이 경과된 복리시설을 리모델링(증축은 사용검사를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과된 공동주택 리모델링과 동시에 하는 경우에 한하며,
기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1 이내이어야
하고, 증축범위는 『건축법 시행령』 제6조 제2항 제2호 나목에 의한다)하고자
하는 경우로서 복리시설의 전체소유자의 동의를 얻은 후 구조안전에 지장이 없다고 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 인정하는 때. 다만,
주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 경우의 주택 외의 시설은 주택의 증축면적 비율의 범위 안에서 증축할 수 있다.
|
-
|
(3) 허가 또는 신고기준 요약
[범례]
① 공동주택
② 입주자공유가 아닌 복리시설
③ 부대시설 및 입주자공유인 복리시설
|
구 분
|
허가기준
|
신고기준
|
용도변경
|
➀
|
○(전체
입주자 2/3 이상 동의)
|
|
②
|
|
○
|
③
|
○(전체
입주자 2/3 이상 동의)
|
○(전체
입주자 2/3 이상 동의)
|
개축 · 재축 · 대수선
|
➀
|
○(당해
동 입주자 2/3 이상 동의)
|
|
②
|
○
|
|
③
|
○(전체
입주자 2/3 이상 동의)
|
|
파손 ∙ 철거
|
➀
|
○(당해
동 입주자 등 1/2 이상 동의)
|
○(입주자대표회의
동의)
|
②
|
○
|
|
③
|
○(전체
입주자 2/3 이상 동의)
|
○(입주자대표회의
동의)
|
용도폐지
|
➀
|
○(당해
동 입주자 2/3 이상 동의)
위해방지 등을 위하여 시장 등이 부득이하다고 인정하는
경우
|
|
○
전체 세대가 분양되지 아니한 경우로서 시장 등이 인정하는
때
※ 입주자 동의 불요
|
②
|
○
|
|
③
|
○(전체
입주자 2/3 이상 동의)
|
|
비내력벽
철거
|
➀
|
○(해당
동 입주자 등 1/2 이상 동의)
|
|
②
|
○
|
|
③
|
○(전체
입주자 2/3 이상 동의)
|
|
신축 · 증축
|
➀
|
○
|
|
②
|
|
③
|
○(전체
입주자 2/3 이상 동의)
|
○(입주자대표회의
동의)
※ 국토해양부령이 정한 경미한 사항
|
리모델링
|
➀
|
○(동
또는 단지 전체 소유자 동의)
|
|
②
|
○(복리시설
전체 소유자 동의)
|
|
(4) 중요 행위허가절차 정리
①
용도변경(주민운동시설, 조경시설, 주택단지
안의 도로, 어린이놀이터시설 → 주차장)
전체 입주자 2/3 이상 동의 + 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이
필요성 인정 → 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장의 허가 → 공사시행 →
사용검사(시장 등) → 사용
|
②
공동주택의 비내력벽
철거
구조안전에
이상이 없다고 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장 인정 + 해당
동 입주자 등 1/2 이상 동의 → 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장의 허가 → 공사시행
→사용검사(시장 등) →
사용
|
③
리모델링(공동주택)
ㄱ 동 또는 단지 전체 소유자의 동의 : 아래의 허가요건 충족 → 안전진단 실시 → 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장의
허가 → 공사시행 → 사용검사(시장 등) → 사용
ㄴ 허가요건
a
별도의 동의 증축 등에 의하여 세대를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것
b
내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아닐 것
|
④
리모델링(입주자공유가 아닌 복리시설의 리모델링)
사용검사
후 10년의 기간이 경과된 복리시설을 리모델링하고자 하는 경우 → 복리시설 전체 소유자 동의 → 구조안전에 지장이 없다고 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장
인정 → 허가 → 공사시행 → 사용검사(시장 등) → 사용
※ 증축은 사용검사 후 15년 이상 경과된 경우에 한하며, 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1 이내이어야 하며, 공동주택의 리모델링과 동시에 하는 경우에
한한다.
|
(5) 리모델링(영 제47조 제4항)
①
동별 또는 주택단지별로
설립된 리모델링주택조합
※
모델링 관련 동의기준
비교
구분
|
전체 리모델링의
경우
|
단지 별 리모델링의
경우
|
조합설립
인가신청 시
|
전체 구분소유자와
의결권 각 2/3 이상 결의 + 각 동 구분소유자와
의결권 각 2/3 이상 결의
|
그 동 구분소유자 및
의결권 각 2/3 이상 결의
|
사업시행
허가 시
|
전체 구분소유자와
의결권 각 4/5 이상 결의 + 각 동 구분소유자와
의결권 각 2/3 이상 결의
|
그 동 구분소유자 및
의결권 각 4/5 이상 결의
|
②
주택단지의 주택소유자
전원의 동의를 얻은 입주자 대표회의
(6) 사용검사(법 제42조 제5항)
(7) 공동주택관리분쟁조정위원회
①
설치 : 입주자 · 사용자 · 관리주체 · 입주자대표회의 · 리모델링주택조합 의 신청에 의하여 분쟁을 조정하기 위하여
시 · 군 · 구에 분쟁조정위원회를 둔다.
②
구성 및 자격 : 위원장 1인을 포함하여 10인
이내의 위원으로 구성한다.
구 분
|
위원수
|
임 기
|
ㄱ 관리주체가 추천하는 자
|
2인
|
당해 분쟁의 조정절차가 완료되는 때까지
|
ㄴ 입주자대표회의가 추천하는 자
|
2인
|
당해 분쟁의 조정절차가 완료되는 때까지
|
ㄷ 시민단체에서 추천하는 자
|
|
3년
|
ㄹ 주택관련분야에 관한 학식과 경험이 있고 덕망을 갖춘
자
|
|
3년
|
ㅁ 당해 지방자치단체 소속공무원
|
|
|
③
위원장 : 위 ㄷ ~ ㅁ의 위원 중 당해 지방자치단체의 장이 지명하는 자
④
분쟁조정위원회의
회의 · 운영 기타 필요한 사항은 당해 시 · 군 · 구의 조례로 정한다.
⑤
효력 : 분쟁조정위원회의 조정 결과를 수락한 경우에는 당사자 간에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.
4. 공동주택의 관리규약(법 제44조)
의의
|
입주자 등이 당해 공동주택의 관리 및 사용에 관해서
합의해 놓은 규약
|
준칙
|
시, 도지사는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.
|
제정
|
입주자 등은 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.
|
제정,
개정절차
|
제정
|
제안
|
사업주체
|
결정
|
입주자예정자 과반수 서면동의
|
개정
|
제안
|
①입주자 등 1/10 이상 또는 ②입주자대표회의 구성원 과반수 찬성
|
결정
|
입주자 등의 과반수 서면동의
|
효력
|
입주자의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있다.
|
내용
|
① 입주자 등의 권리 및 의무
② 입주자 대표회의 구성, 운영, 구성원의 의무, 책임, 소집절차
③ 입주자 대표회의 운영비의 지급 여부 및 금액
④ 동별대표자의 선임, 해임 및 임기
⑤ 자치관리기구의 구성, 운영, 관리사무소장, 소속직원의 자격요건, 보수, 책임
⑥ 입주자대표회의, 관리주체가 작성보관하는
자료의 종류, 열람방법
⑦ 위, 수탁관리계약에 관한 사항
⑧ 관리주체의 동의행위에 대한 동의기존, 관리비예치금의
관리 및 운용방법
⑨ 관리비 등의 세대별부담액 산정방법 및 징수, 보관, 예치, 사용절차
⑩ 관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과
⑪ 장기수선충당금의 요율, 사용절차
⑫ 회계처리기준, 회계관리, 회계감사에 관한 사항
⑬ 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에
관한 사항을 포함한다)
⑭ 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
⑮ 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
16 공동주택의 관리책임 및 비용부담
17 관리규약을 위반한 자 및 공동생활을 질서를 문란하게 한 자의 조치
18 공동주택보육시설 임대계약(지방자치단체에
무상 임대하는 것을 포함)시 보육시설을 이용하는 입주자 등 중 보육시설의 임대에 동의하는 비율에
관한 사항
19 공동주택의 층간 소음에 관한 사항
|
⑴사업주체관리
① 의의: 당해 공동주택을 건설한
사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주한 후 자치관리기구나 관리
업자에게 관리업무를 인계할 때까지 하는 관리
② 사업주체의 입주통보
③ 관리계약 체결
④ 관리방법 결정 : 요구를 받은 날부터 3월 이내에 입주자 대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리 방법을
결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 주택 관리업자의 선정을 포함)하여 결정한 날부터 30일 이내에 이를 사업주체에게 통지하고, 관할시장, 군수, 구청장에게
신고하여야 한다. 입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나 주택관리업자의 선정은 입주자 대표회의
또는 입주자 등의 10분의 1이상이 제안하고, 입주자 등의 과반수가 서면 동의하는 방법에 의한다.
⑤관리방법, 주택관리업자의 변경 : 위 ④와 같은 방법에 의한다.
⑵입주자에 의한 관리
① 입주자대표회의
㉠ 입주자대표회의의 성격 : 최고의결기관이며, 당연히 설립하여야 하는 단체이다.
㉡ 입주자대표회의 구성 : 입주자 대표회의는 동 별
세대수에 비례하여 선출된 동별대표자로 구성한다.
㉢ 동 별 대표자의 자격
원칙
|
동별대표자선출공고일
현재 당해 공동주택 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자
|
예외
|
그러나 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.
l 최초의 입주자대표회의를 구성하는 경우
l 하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우에
다음 공구의 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별대표자를 선출하는 경우
|
㉣ 입주자대표회의의 조직
ⓐ 입주자대표회의에 두는 임원은 동별대표자 중에서 관리규약이 정하는 바에 따라 그 구성원 과반
수 찬성으로 선출한다.다만, 회장의 경우에는 선출된 동별대표자 중에서 입주자 등 과반수 찬성으로 선출할 수 있다.
ⓑ 입주자대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사로 구성한다. 입주자대표회의 회장, 이사 및 감사의 임기는 관리규약으로 정한다.
㉤ 입주자대표회의 임원의 업무범위
ⓐ 회장은 입주자대표회의를 대표하고 그 업무를 총괄한다.
ⓑ 이사는 회장을 보좌하고 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 관리규약이
정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.
ⓒ 감사는 관리비, 사용료 및 장기수선충당금의 부과, 징수 등 회계관계업무와 관리업무 전반에 대하
여 관리주체의 업무를 감사한다.
㉥ 입주자대표회의의 회의: 회장이 소집한다. 다만, 다음에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일
이내에 입주자 대표회의를 소집하여야 한다.
ⓐ입주자대표회의의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
ⓑ입주자 등 10분의
1 이상이 요청하는 때
㉦관리현황공개(영 제56조)
• 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항
• 관리비 등의 부과내역(관리비와
사용료 등에 대한 항목별 산출내역을 말한다)
• 관리규약, 장기수선계획 및 안전관리계획의
현황
• 입주자 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황
• 동 별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항
• 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항
㉧ 회의록: 입주자 대표회의는 그 회의를 개최한 때에는
회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고,
관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로
복사를 요구하는 때에
는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.
㉨ 부당한 업무간섭 금지: 입주자대표회의는
주택관리업자에 대하여 직원인사, 노무관리 등의 업무수행
에 부당하게 간섭하여서는 아니 된다.
㉩ 입주자대표회의의 결정사항: (영 제51조).
a 관리규약개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정(관리규약을 제외한다)의 제정 및 개정
b 관리비 예산의 확정, 사용료기준의
결정, 감사의 요구와 결산의 처리
c 단지 안의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
d 자치관리를 하는 경우 자치관리기구의 직원의 임면
e 공동주택의 공용부분의 보수, 대체
및 개량과 리모델링의 제안 및 시행
f
장기수선계획 및 안전관리 계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)
g 입주자 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
h 기타 관리규약으로 정하는 사항
㉪ 입주자대표회의
구성원 운영교육(규칙 제22조)
a
의의 : 시장 ∙ 군수
또는 구청장은 선출된 동별대표자에 대하여 동별대표자로 선출된 후 1년 이내에 입주자대표회의의 운영과
관련하여 필요한 교육(운영교육)을 실시할 수 있다.
b 내용: 교육내용에는 다음사항이
포함되어야 한다.
•
관리규약 및 관리에 필요한 제규정의 내용
•
관리비, 사용료 및 장기수선충당금의 산정방법
•
관리현황의 공개방법 및 관리업무의 전산화
•
그밖에 입주자 대표회의의 운영에 필요한 사항
c
교육시간 등
•
운영교육은 매회별 4시간 이내로 한다.
•
시장 ∙ 군수 또는 구청장은 매년 운영교육에 관한 계획을
수립하여 시행할 수 있다.
•
운영교육에 소요되는 비용은 해당 교육이수자가 부담한다. 다만, 시장 ∙ 군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 그 비용의
전부 또는 일부를 지원할 수 있다.
② 자치관리기구
ㄱ 자치관리기구 구성: 입주자대표회의가
공동주택을 자치관리하고자 하는 때에는 사업주체의 관리요구일부터 6월 이내에 공동주택의 관리사무소장을
자치관리기구의 대표자로 선임하고 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다. 다만, 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리의 종료일까지 자치관리기구를
구성하여야 한다.
ㄴ 입주자대표회의와 자치관리기구
a 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.
b 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸직할 수 없다.
c 입주자대표회의는 자치관리기구의 대표자(관리사무소장)을 그 구성원 과 반수 찬성으로 선임한다. 선임된 주택관리사 등이
해임 등으로 결원이 생긴 때에는 30일 이내에 주택관리사 등을 배치하여야 한다.
⑶ 주택관리업자에
의한 관리
① 주택관리업자의
등록 등
ㄱ 의무관리대상 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 시장, 군수, 구청장에게 주택관리업등록을 하여야 한다.
ㄴ 주택관리업자는 등록이 말소되고 2년이
경과되지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다.
② 주택관리업자의
등록기준(영 제66조 제1항
관련 별표 8)
③ 주택관리업자의 관리상 의무 : 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 배치된 주택관리사 등이 해임 그 밖의 사유로 결원이 생긴 때에는 그
사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사 등을 배치하여야 한다(영 제69조).
④ 등록절차
ㄱ 시장, 군수, 구청장에게 등록을 신청하여야 한다.
ㄴ 등록사항 변경신고를 하고자 하는 자는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 시장등에게 제출하여야 한다.
⑤주택관리업등록말소
등(법 제54조)
ㄱ 등록말소사유
당연말소
|
• 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 때
• 최근 3년간 2회 이상 영업정지처분을 받은 자로써 그 정지처분을 받은 기간이 통산하여
12월을 초과한 때
|
임의말소
|
•
등록기준 미달로 인한 영업정지처분을 받은 후 영업정지기간이 종료되는 날까지 이를 보완하지 아니한
때
•
최근 3년간 공동주택관리실적이 없는 때(매년 12월 말 기준)
|
ㄴ 영업정지사유
[개별기준]
위반행위
|
해당 법조문
|
행정처분기준
|
1차
|
2차
|
3차
|
가. 거짓이나 그 밖의 부정한
방법으로 등록을 한 경우
나. 법 제53조 제3항에 따른 등록기준에 미달하게 된 경우
① 등록기준에 미달하게 된 날부터 1개월이 지날 때까지 이를 보완하지 아니한 경우
② 가목에 해당되어 영업정지처분을 받은 후 영업정지기간이 끝나는 날까지 이를 보완하지 아니한 경우
다. 고의 또는 과실로 공동주택을
잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우
① 고의로 공동주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우
② 중대한 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우
③ 경미한 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해을 입힌 경우
라. 법 제53조 제3항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반하여 공동주택을
관리한 경우
① 배치된 주택관리사 등의 해임 등의 사유로 결원이 발생한 경우 그 사유가 있은 날부터 15일
이내에 주택관리사 등을 배치하지 아니한 경우
② 별표 4의 기술인력 및 장비를 갖추지 아니하고 공동주택을 관리한 경우
마. 최근 3년간 공동주택 관리 실적이 없는 경우
바. 법 제59조에 따른 보고, 자료의 제출,
조사 또는 검사를 거부 ∙ 방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우
① 조사 또는 검사를 거부 ∙ 방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우
② 보고 또는 자료제출
등의 명령을 이행하지 아니한 경우
③ 공동주택관리에 관한
신고 또는 보고를 게을리한 경우
사. 최근 3년간 2회 이상의 영업정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은
기간이 통산하여 12개월을 초과한 경우
아. 법 또는 법에 따른 명령을
위반한 경우
① 법 제54조에 따른 영업정지기간 중 영업을 한 경우
② 법 제42조 제2항의 행위를 허가 또는
신고 없이 한 경우
③ 법 제53조 제1항에 따른 등록사항의
변경신고를 하지 아니한 경우
|
법
제54조 제1항 제1호
법
제54조 제1항 제2호
법
제54조 제1항 제3호
법
제54조 제1항 제4호
법
제54조 제1항 제5호
법
제54조 제1항 제6호
법
제54조 제1항 제7호
법
제54조 제1항 제8호
|
등록말소
영업정지
3개월
등록말소
영업정지
6개월
영업정지
2개월
경고
경고
경고
등록말소
경고
경고
경고
등록말소
이미
처분한 영업정지기간의 1.5배. 다만, 그 영업정지기간은 1년을 넘지 못한다.
경고
경고
|
영업정지
1년
영업정지
3개월
영업정지
1개월
영업정지
3개월
영업정지
1개월
영업정지
2개월
영업정지
1개월
영업정지
1개월
이미
처분한 영업정지기간의 2배. 다만, 그 영업정지기간은 1년을 넘지 못한다.
영업정지
3개월
영업정지
1개월
|
영업정지
3개월
영업정지
6개월
영업정지
3개월
영업정지
3개월
영업정지
2개월
영업정지
1개월
영업정지
6개월
영업정지
1개월
|
ㄷ 등록말소 및 영업정지처분기준
a
위반행위의 횟수에 따른 행정처분의 기준은 최근 1년간
같은 위반행위로 처분을 받은 경우에 적용한다. 이 경우 행정처분기준의 적용은 같은 위반행위에 대하여
최초로 행정처분을 한 날과 그 행정처분 후 다시 적발한 날을 기준으로 한다.
b
같은 주택관리업자가 둘 이상의 위반행위를 한 경우로서 그에 해당하는 각각의 처분기준이 다른 경우에는
다음의 기준에 따라 처분한다.
•
가장 무거운 위반행위에 대한 처분기준이 등록말소인 경우에는 등록말소처분을 한다.
•
각 위반행위에 대한 처분기준이 영업정지인 경우에는 가장 중한 처분의 2분의 1까지 가중처분할 수 있되,
각 처분기준을 합산한 기간을 초과할 수 없다. 이 경우 그 합산한 영업정지기간이 1년을 초과하는 때에는 1년으로 한다.
c
국토해양부장관은 위반행위의 동기 ∙ 내용 ∙ 횟수 및 위반의 정도 등 사유를 고려하여 행정처분을 가중하거나 감경할 수 있다. 이 경우 그 처분이 영업정지인 경우에는 그 처분기준의 2분의 1의 범위에서 가중(가중한 영업정지기간은 1년을 초과할 수 없다)하거나 감경할 수 있고, 등록말소인 경우(임의말소에 한한다)에는 6개월 이상의 영업정지처분으로 감경할 수 있다.
d
등록기준미달로 등록말소 또는 영업정지처분사유에 해당하게 된 주택관리업자가 청문시 또는 『행정절차법』에
의한 의견제출시까지 등록기준을 보완하고 이를 증명하는 서류를 제출하는 때에는 당초 처분기준의 2분의 1까지 감경한다. 다만, 당초
처분기준이 등록말소인 경우에는 영업정지 3월로 한다.
e
시장 ∙ 군수 ∙ 구청장은
주택관리업자의 말소 또는 영업의 정지를 하고자 할 때에는 처분 1월 전까지 당해 주택관리업자가 관리하는
공동주택의 입주자대표회의에 그 사실을 통보하여야 한다.
ㄹ 과장금의 부과와 납부
ㅁ 주택관리업자의 지위