건축법의 제정목적 & 건축물의 건축(건축과정)

제 1장. 총설 1. 건축법의 제정목적 이 법은 건축물의 대지 ∙ 구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 정하여 건축물 안전 ∙ 기능 ∙ 환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 한다(법 제1조) 2. 건축법 적용대상물 ⑴ 건축물 ① 의의 ㄱ 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물 ㄴ 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 기타 대통령이 정하는 것 ② 건축법의 적용이 제외되는 건축물(『건축법』상 건축물이 아닌 것) ㄱ 『문화재보호법』 에 의한 지정 ∙ 가지정문화제 ㄴ 철도 또는 궤도의 선로부지 안에 있는 시설 a 운전보안시설 b 철도선로의 상하를 횡단하는 보행시설 c 플랫폼 d 철도 또는 궤도사업용 급수 ∙ 급탄 및 급유시설 ㄷ 고속도로 통행료 징수시설 ㄹ 컨테이너를 이용한 간이창고 ⑵ 대지 ① 의의: 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지. ② 2이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지 ㄱ 하나의 건축물을 2필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우에는 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지 ㄴ 『지적법』에 의하여 합병이 불가능한 경우 중 다음에 해당하는 경우로서 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. ㄷ 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 의한 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우에는 당해 도시계획시설이 설치되는 일단의 토지 ㄹ 『주택법』에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우에는 그 주택단지 ㅁ 도로의 지표하에 건축하는 건축물의 경우에는 특별시장∙ 광역시장 ∙ 특별자치도지사 ∙ 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 당해 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지 ㅂ 건축물의 사용승인을 신청하는 때에 2 이상의 필지를 하나의 필지로 합필할것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 합필 대상이 되는 토지 ③ 1이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지 ㄱ 1 이상의 필지의 일부에 대하여도 도시계획시설이 결정 고시된 경우 그 결정, 고시가 있은 부분의 토지 ㄴ 1 이상의 필지의 일부에 대하여 농지법에 의한 농지전용허가를 받은 경우 그 허가받은 부분의 토지 ㄷ 1 이상의 필지의 일부에 대하여 산지관리법 에 의한 산지전용허가를 받은 경우 그 허가를 받은 부분의 토지 ㄹ 1 이상의 필지의 일부에 대하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 의한 개발행위 허가를 받은 경우 그 허가 받은 부분의 토지 ㅁ 건축법에 의한 사용승인을 신청하는 때에 분필할 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 분필대상이 되는 부분의 토지 ⑶ 건축설비(건축물 안에 설치) ⑷ 공작물(건축물과 분리하여 축조) 넘는 ①높이 2m를 넘는 옹벽, 담장 ②높이 4m를 넘는 광고탑, 광고판 ③높이 6m를 넘는 굴뚝, 장식탑, 기념탑, 골프연습장 등의 운동시설을 위한 철탑, 주거지역 및 상업지역 안에 설치하는 통신용 철탑 ④높이 8m를 넘는 고가수조 ⑤바닥면적 30㎡를 넘는 지하대피호 이하 ⑥높이 8m이하의 기계식 주차장 및 철골조립식 주차장으로서 외벽이 없는 것 조례 ⑦건축조례가 정하는 제조, 저장, 유희시설기타 이와 유사한 것 ⑧건축물의 구조에 심대한 영향을 줄 수있는 중량물로서 건축조례가 정하는 것 3. 건축법의 적용행위 (1) 건축 신축 ①건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것 ②기존 건축물이 철거 ∙ 멸실된 대지에 종전규모 초과하여 건축물을 축조하는 것 ③부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것 증축 ①기존 건축물의 일부가 철거 또는 멸실된 후 종전 규모보다 크게 건축물을 축조하는 것 ②건축물의 높이는 변동이 없이 층수만 증가시키는 것 ③기존 건축물이 있는 대지 안에서 별도의 건축물을 축조하는 것 개축 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것 재축 건축물이 천재 지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것 이전 건축물의 주요 구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것 ⑵ 대수선 구조의 수선 ∙ 변경 ∙ 증설 ①내력벽을 증설 ∙ 해체하거나 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경 ②기둥을 증설 ∙ 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경 ③보를 증설 ∙ 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경 ④지붕틀을 증설 ∙ 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경 ⑤방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 ∙ 해체하거나 수선 또는 변경 ⑥주계단 ∙ 피난계단 ∙ 특별피난계단을 증설 ∙ 해체하거나 수선 또는 변경 외부형태의 수선 ∙ 변경 ∙ 증설 등 ⑦미관지구 안에서 건축물의 외부형태를 변경 ⑧다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 경계벽을 증설 ∙ 해체하거나 수선 또는 변경 (3) 용도변경 ① 의의 : 용도변경이란 건축물을 사용하다가 다른 목적으로 사용하기 위하여 구조 등을 변경하는 것을 말한다. ② 건축물의 용도분류 : 시설군(9개) ← 건축물의 용도구분(28개) → 용도의 세분분류 ③ 용도변경시설군의 종류 ④ 용도별 건축물의 종류 용도별 건축물 세부용도 1. 단독주택 가 단독주택 나 다중주택 다 다가구주택 라 공관 2. 공동주택 가 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택 나 연립주택: 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택 다 다세대주택: 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택 라 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 3. 제1종 근린생활시설 가 슈퍼마켓과 일용품 등의 소매점으로사 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 스이는 바닥면적의 합계가 1000㎡ 미만인 것 나 휴게음식점, 제과점으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것 다 이용원, 미장원, 일반목욕장 및 세탁소 라 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원 및 조산소 마 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것 바 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 지역건강보험조합, 그 밖에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1000㎡ 미만인 것 사 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 그밖에 이와 유사한 것 아 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실 기타 이와 유사한 것 자 지역아동센터 4. 제2종 근린생활시설 가 일반음식점, 기원 나 휴게음식점, 제과점으로서 제1종근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 다 서점으로서 제1종근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 라 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적 합계가 500㎡미만인 것 마 종교집회장, 공연장이나 비디오물감상실, 비디오물소극장으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡미만인 것 바 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만 인 것 5. 문화 및 집회시설 가 공연장으로서 제2종근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나 집회장으로서 제2종근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 다 관람장 라 전시장 마 동 ∙ 식물원 6. 종교시설 가 종교집회장 나 종교집회장 안에 설치하는 납골당으로서 제1종근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 7. 판매시설 가 도매시장 나 소매시장 다 상점 8. 운수시설 가 여객자동차터미널 및 화물터미널 나 철도역사 다 공항시설 라 항만시설 및 종합여객시설 마 집배송시설 9. 의료시설 가 병원 나 격리병원 10. 교육 연구시설 제2종근린생활시설에 해당하는 것은 제외 가 학교 나 교육원 다 직업훈련소 라 학원 마 연구소 바 도서관 11. 노유자시설 가 아동관련시설 나 노인복지시설 다 그밖에 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지 시설 및 근로복지 시설 12. 수련시설 가 생활권수련시설 나 자연권수련시설 13. 운동시설 가 탁구장, 체육도장, 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 그밖에 이와 유사한 것으로서 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설에 해당하지 아니한 것 나 체육관 다 운동장 14. 업무시설 가 공공업무시설 나 일반업무시설 15. 숙박시설 가 일반숙박시설 나 관광숙박시설 다 기타 가 및 나의 시설과 유사한 것 16. 위락시설 가 단란주점으로 제2종근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나 주점영업 다 삭제 라 관광진흥법 에 의한 유원시설업의 시설 기타 이와 유사한 것 마 투전기업소 및 카지노 업소 바 무도장과 무도학원 17. 공장 물품제조, 가공 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 제 2종근린생활시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 분뇨 및 쓰레기 처리시설 등으로 따로 분류되지 아니한 것 18. 창고시설 위험물저장 및 처리시설 또는 그 부속용도에 해당하는 것을 제외 가 창고 나 하역장 19. 위험물저장 및 처리시설 가 주유소 및 석유 판매소 나 액화석유가스충전소 다 위험물제조소 라 위험물저장소 마 위험물취급소 바 액화가스취급소 사 액화가스판매소 아 유독물보관, 저장시설 자 고압가스충전, 저장소 차 도료류 판매소 카 기타 내지 의 시설과 유사한 것 20. 자동차 관련시설 건설기계 관련 시설을 포함 가 주차장 나 세차장 다 폐차장 라 검사장 마 매매장 바 정비공장 사 운전학원 및 정비학원 아 여객자동차 운수사업법, 화물자동차운수사업법 및 건설 기계 관리법 에 의한 차고 및 주기장 21. 동물 및 식물 관련시설 가 축사 나 가축시설 다 도축장 라 도계장 마 버섯재배사 바 종묘배양시설 사 화초 및 분재 등의 온실 아 식물과 관련된 마 내지 사의 시설과 유사한 것 22. 분뇨 및 쓰레기 처리시설 가 분뇨, 폐기물처리시설 나 고물상 다 폐기물재활용 시설 23. 교정 및 군사시설 제1종 근린생활시설에 해당하는 것 제외 가 교도소 나 감화원 기타 범죄자의 갱생, 보육, 교육, 보건 등의 용도에 쓰이는 시설 다 군사시설 24. 방송통신 시설 제1종근린생활시설에 해당하는것 제외 가 방송국 나 전신전화국 다 촬영소, 그밖에 이와 유사한 것 라 통신용 시설 25. 발전시설 발전소로 사용되는 건축물로서 제1종근린생활시설로 분류되지 아니한 것 26. 묘지관련 시설 가 화장장 나 봉안당 다 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물 27. 관광휴게 시설 가 야외음악당 나 야외극장 다 어린이회관 라 관망탑 마 휴게소 바 공원, 유원지 또는 관광지에 부수되는 시설 28. 장례식장 ⑤ 용도변경절차 ㄱ 허가대상: 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우 ㄴ 신고대상: 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우 ㄷ 기재사항 변경신청 대상 ⑥ 용도변경시 준용되는 규정 ㄱ 허가, 신고대상 바닥면적의 합계가 100㎡ 이상 ㄴ 허가대상 바닥면적의 합계가 500 ㎡ 이상 ⑷ 리모델링 ① 의의 : 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위 ② 리모델링에 대비한 특례 등 4. 건축법의 적용지역 ⑴건축법의 전면적 적용지역 ① 도시지역 ∙ 제2종지구단위계획구역 ② 동 ∙ 읍의 구역 ⑵건축법의 제한적 적용지역 (일부적용 배제지역) ① 대지와 도로와의 관계 ② 도로의 지정, 폐지, 변경 ③ 건축선의 지정 ④ 건축선에 의한 건축제한 ⑤ 방화지구 안의 건축물 ⑥ 대지의 분할제한 5. 건축법 적용대상자 ⑴건축주 : 건축물의 건축, 대수선, 용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나 현장관리인을 두어 스스로 그 공사를 행하는 자 ⑵설계자 : 자기책임하에 설계도서를 작성하고 그 설계도서에 의도한 바를 해설하며 지도, 자문하는 자 ⑶공사감리자 : 자기 책임하에 이법이 정하는 바에 의하여 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고, 품질관리, 공사관리 및 안전관리 등에 대하여 지도, 감독하는 자 ⑷공사시공자 : 『건설산업기본법』에 의한 건설공사를 행하는 자 ⑸관계전문기술자 : 건축물의 구조, 설비 등 건축물과 관련된 전문기술자격을 보유하고 설계 및 공사감리에 참여하여 설계자 및 공사감리자와 협력하는 자 6. 건축법의 주요용어 ⑴대지면적 ① 원칙 : 대지의 수평투영면적으로 한다. ② 예외(대지면적에서 제외되는 경우) ㄱ 대지 안에 건축선이 정하여진 경우 그 건축선과 도로사이의 대지면적 ㄴ 대지 안에 도시계획시설인 도로 ∙ 공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적 ⑵건축면적 ① 원칙 : 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 ② 예외 ㄱ 처마 ∙ 차양 ∙ 부연 ∙ 그밖에 이와 유사한 것으로서 당해 외벽의 중심선으로부터 1m이상 돌출된 부분은 그 끝 부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. ㄴ 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택은 건축물의 외벽중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 한다 ㄷ 창고중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 설치하는 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양의 면적 중 건축면적에 산정되는 면적은 당해 돌출차양을 제외한 창고의 건축면적을 10%를 초과하는 면적으로 한다. ㄹ 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령 에 따라 기존의 다중이용업소의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5m 이하의 옥외피난계단은 건축면적에 산입하지 아니한다. ⑶바닥면적 ① 원칙 : 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽, 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. ② 바닥면적에 산입하는 경우 ㄱ 벽 ∙ 기둥의 구획이 없는 건축물 ㄴ 노대 등 ③ 바닥 면적에 산입하지 아니하는 경우 ㄱ 필로티부분의 공중의 통행 또는 차량의 통행 ∙ 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우 ㄴ 승강기탑 ∙ 계단탑 ∙ 장식탑 ∙ 다락 ㄷ 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝 ∙ 다스트슈트 ∙ 설비덕트 기타 이와 유사한 것과 옥상 ∙ 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크 ∙ 기름탱크 ∙ 냉각탑 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물 ㄹ 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실 ∙ 전기실 ∙ 어린이 놀이터 ∙ 조경시설의 경우 ㅁ 『소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률시행령』에 따라 기존의 다중이용업소의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5m이하의 옥외피난계단 ⑷연면적 ① 원칙 : 하나의 건축물 각층 바닥면적의 합계 ② 예외 ㄱ 지하층의 면적 ㄴ 지상층의 주차장용으로 사용되는 면적 ㄷ 『주택건설기준 등에 관한 규정』에 의한 주민공동시설의 면적 ⑸건축물의 높이 ① 원칙 : 지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지 높이로 한다. ② 예외: 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의1 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12m를 넘는 경우에는 그 넘는 부분에 한하여 당해 건축물의 높이에 산입한다. ⑹반자높이 ⑺층고 : 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. ⑻층수 ① 산정의 원칙 : 4m마다 하나의 층으로 산정 ② 층수에 산입되지 않은 경우 ㄱ 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 기타 이와 유사한 건축물의 옥상부분으로 그 수평투영면적의 8분의 1 이하인 것 ㄴ 지하층 (9)지하층 (10)거실 (11)부속건축물 (12)주요구조부 (13)내수재료 (14)내화구조 (15)방화구조 (16)난연재로 (17)불연재료 (18)발코니 7. 건축위원회 ⑴의의: 국토해양부장관,시, 도지사 및 시장, 군수, 구청장은 다음의 사항을 조사 심의하기 위하여 각각 건축위원회를 두어야 한다. ⑵중앙건축위원회 ①심의사항 및 구성원 ㄱ 이 법 및 이 영의 시행에 관한 사항 ㄴ 국토해양부장관이 부의하는 사항 ㄷ 다른 법령에 의하여 건축위원회의 심의를 하는 경우 당해 법령에서 규정한 심의사항 ②전문위원회의 구성 ∙ 운영 ⑶지방건축위원회 ①심의사항 ㄱ 건축조례의 제정, 개정에 관한 사항 ㄴ 건축선의 지정에 관한 사항 ㄷ 다음에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항 a 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시설, 의료시설 중 종합병원 또는 숙박시설 중 관광숙박시설의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 5천㎡ 이상인 건축물 b 16층 이상인 건축물 c 미관지구 안의 건축물으로서 해당 지방자치단체의 건축물에 관한 조례로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항 d 분양을 목적으로 하는 건축물로서 당해 지방자치단체의 건축조례로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항 e 다른 법령에 의하여 건축위원회의 심의를 하는 경우 당해 법령에서 규정한 심의 사항 ②시 ∙ 도건축위원회의 심의가능사유 ③중앙건축위원회의 심의가능사유 ※ 제 2장. 건축물의 건축(건축과정) 1. 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정 (1) 사전결정의 신청 건축허가 대상 건축물을 건축하고자 하는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 당해 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 허용되는지의 여부에 대한 사전결정을 신청 (2) 건축위원회 심의 및 교통영향평가 사전결정신청자는 건축위원회의 심의 및 교통영향평가를 동시에 신청 가능 (3) 사전환경성검토협의 허가권자는 사전결정이 신청된 건축물의 대지면적이 사전환경검토대상인 경우, 환경부장관 또는 지방환경서의 장과 사전환경성검토협의를 해야함 (4) 사전결정 · 통지 (5) 관련 허가·신고·협의의 간주 ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 개발행위허가 ② 「산지관리법」에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고 ③ 「농지법」에 의한 농지전용허가·신고 및 협의 ④ 「하천법」에 의한 하천점용허가 (6) 협의 허가권자는 사전결정을 하는 경우 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 하며, 요청을 받은 날부터 15일 이내에 의견을 제출하여야 함 (7) 사전결정의 실효 사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청하여야 하며, 동기간 내에 건축허가를 신청하지 아니하는 경우에는 사전결정의 효력이 상실됨 2. 건축허가 (1) 의의 건축법령 등에 의거한 건축물의 건축, 대수선 또는 용도변경에 관하여 상대적인 일반적 금지(부작위 의무)를 특정한 경우에 해제하여 자연법상의 권리를 회복시켜 주는 행정기관의 명령적 행정처분 (2) 건축허가의 법적상실 ① 명령적 행정행위 : 행정기관이 상대방에 대하여 이미 과하여진 의무를 해제하는 행위 ↔ 형성적 행정행위 ② 기속행위 : 건축하고자 하는 건축물이 관계 법령에서 정하는 제한에 위배되지 않으면 당연히 건축허가를 인정(단, 일정한 위락, 숙박시설에 대해서는 주거·교육환경을 위해 허가거부 가능) ↔ 재량행위 ③ 대물적 허가 : 건축허가에 대해 이전이나 양도 가능, 건축주의 변경은 신고대상 ↔ 대인적 허가 ④ 적법요건의 행정행위 : 불법 건축물도 유효한 사법적 거래의 대상 ↔ 유효요건 ⑤ 쌍방적 행정행위 : 상대방의 협력을 행정행위의 요건으로 하는 행위 ↔ 일방적 행정행위 ⑥ 수익적 행정행위 : 권리·이익 또는 행위능력을 부여하는 행위 ↔ 부담적(침해적) 행정행위 (3) 허가대상 건축물의 건축 ∙ 대수선 (4) 허가권자 ① 원칙 : 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장 ② 예외 : 특별시장, 광역시장 ㄱ 21층 이상의 건축물의 건축 ㄴ 연면적의 합계가 10만m2이상인 건축물(공장제외)의 건축 ㄷ 연면적 3/10 이상의 증축으로 인하여 층수가 21층 이상이 되거나 연면적의 합계가 10만m2이상으로 되는 경우의 증축을 포함 (5) 도지사의 사전승인 ① 특별시장·광역시장의 허가대상규모의 건축물 ② 자연환경 또는 수질보호를 위하여 도지사가 지정 · 공고하는 구역 안에 건축하는 3층 이상 또는 연면적합계 1,000m2 이상의 건축물로서 위락시설 및 숙박시설 등 다음에 해당하는 건축물 ㄱ 공동주택 ㄴ 일반음식점 ㄷ 일반업무시설 ㄹ 위락시설 ㅁ 숙박시설 ③ 주거환경 또는 교육환경 등 주변환경의 보호상 필요하다고 인정하여 도지사가 지정·공고하는 구역 안에 건축하는 위락시설 및 숙박시설의 건축물 (6) 건축복합민원일괄협의회 ① 건축복합민원일괄협의회의 개최 : 건축허가권자는 허가를 하는 경우에 관계 법령에의 적합여부확인, 사전결정시의 의제사항 및 관계 행정기관과의 협의사항을 처리하기 위하여 건축복합민원일괄협의회를 사전결정신청일 및 건축허가신청일로부터 10일 이내에 개최하여야 한다. ② 건축복합민원일괄협의회의 개최시기 : 허가권자는 협의회의 회의개최 3일 전까지 회의개최사실을 관계 행정기관 및 관계 부서에 통보하여야 하고, 건축복합민원일괄협의외의를 사전결정신청일 또는 건축허가신청일부터 10일 이내에 개최하여야 한다. ③ 소속공무원의 참석 : 관계 행정기관의 장은 소속공무원을 건축복합민원일괄협의회에 참석하게 하고, 협의회의 회의에 참석하는 관계 공무원은 협의회의 회의에서 관계 법령에 관한 의견을 발표하여야 한다. ④ 관계 행정기관의 의견통보 : 사전결정 또는 건축허가의 관계 행정기관이 그 협의회의 회의를 개최한 날부터 5일 이내에 동의 또는 부동의 의견을 허가권자에게 제출하여야 한다. (7) 건축허가의 거부 허가권자는 위락시설 또는 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우, 부적합하다고 인정하는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다. (8) 건축허가 및 착공의 제한 ① 의의 : 건축주의 허가신청사항이 허가요건을 충족한 경우라 하더라도 일정한 경우에는 일정기간 동안 건축허가 및 착공을 제한하여 행정목적을 달성하려는 행정처분 ② 국토해양부장관의 제한사유 : 국토관리상 특히 필요하다고 인정하는 경우 주무부장관이 국방 · 문화보존재 · 환경보전 또는 국민경제상 특히 필요하다고 인정하여 요청하는 경우 ③ 시 · 도지사의 제한사유 : 지역계획 또는 도시계획상 특히 필요하다고 인정하는 경우에는 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있음. 단, 제한한 경우에는 즉시 국토해양부장관에게 보고하여야 하며 보고를 받은 국토해양부장관은 제한의 내용이 과도하다고 인정되는 경우에는 그 해제를 명할 수 있음 ④ 건축허가 및 착공의 제한기간 : 제한기간은 2년 이내로 하되, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 그 제한기간의 연장 가능 ⑤ 제한의 통보 및 공고 : 국토해양부장관 또는 시 ∙ 도지사는 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우에는 그 목적 ∙ 기간 ∙ 대상건축물의 용도 및 대상구역의 위치 ∙ 면적 ∙ 구역경계 등을 상세하게 정하여 허가권자에게 통보하여야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고하여야 한다. (9) 건축허가의 취소 ① 취소사유 ㄱ 가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우 ㄴ 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 ② 공사착수기간의 연장 : 허가권자는 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. (10) 건축신고 허가대상 건축물이라 하더라도 다음에 해당하는 경우에는 미리 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다. ① 바닥면적합계가 85m2이내의 증축 · 개축 · 재축 ② 관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 연면적 200m2미만이고 3층 미만인 건축물의 건축, 다만, 제 2종 지구단위계획구역 안에서의 건축을 제외 ③ 대수선(연면적 200m2미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선에 한함) ④ 소규모 건축물의 건축 ㄱ 연면적의 합계가 100m2이하인 건축물 ㄴ 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위 안에서 증축하는 건축물 ㄷ 표준설계도에 의해서 건축하는 건축물로서 그 용도·규모가 주위환경 · 미관상 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물 ㄹ 소규모 공장의 건축 ㅁ 농업 또는 수산업을 영위하기 위하여 읍·면지역에서 건축하는 연면적 200m2이하의 창고 및 연면적 400m2이하의 축사 · 작물재배사 (11) 건축허가시 다른 허가, 신고 등의 의제 관련법 의제사유 건축법 공사용 가설건축물의 축조신고 공작물의 축조신고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개발행위의 허가 도시계획시설사업 시행자의 지정 및 실시계획인가 농지법 농지전용허가 ∙ 신고 및 협의 산지관리법 산지전용허가 및 산지전용신고(다만, 보전산지인 경우에는 도시지역에 한함) 도로법 도로의 점용허가 비관리청 공사시행 허가 및 도로의 연결허가 사도법 사도개설허가 수도법 수도사업자가 지방자치단체인 경우 당해 지방자치단체가 정한 조례에 의한 상수도 공급신청 하수도법 배수설비의 설치신고 개인하수처리시설의 설치신고 전기사업법 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고 하천법 하천점용 등의 허가 수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 수질오염물질 배출시설 설치의 허가 또는 신고 대기환경보전법 대기오염물질 배출시설 설치의 허가 또는 신고 소음 ∙ 진동규제법 소음 ∙ 진동 배출시설 설치의 허가 또는 신고 (12) 건축허가 · 신고사항의 변경 ① 변경부분에 대한 허가 · 신고 ② 변경부분에 대한 일괄신고 ③ 경미한 사항의 변경 : 신축 · 증축 ∙ 개축 · 재축·이전 또는 대수선에 해당하지 아니하는 사항의 변경은 허가나 신고를 필요로 하지 아니한다. (13) 공용건축물에 대한 특례 ① 협의에 의한 건축허가, 건축신고의 의제 ② 사용승인의 생략 (14) 가설건축물 ① 허가대상 가설건출물 : 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 도시계획시설 또는 도시계획시설예정지에서 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 의하여 가설건축물의 건축을 허가할 수 있다. ② 가설건축물의 허가기준 ㄱ 철근콘크리트조, 철골철근콘크리트조가 아닐 것 ㄴ 존치기간 3년 이내일 것(단, 사업시행까지 연장 가능) ㄷ 3층 이하일 것 ㄹ 전기 ∙ 가스 ∙ 수도 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 않을 것 ㅁ 공동주택 ∙ 판매 및 영업시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것 ㅂ 도시계획시설부지에서의 개발행위의 규정에 적합할 것 ③ 신고대상 가설건축물 : 위의 가설건축물 외에 재해복구 ∙ 흥행 ∙ 전람회 ∙ 공사용 가설건축물 등 다음 용도의 가설건축물을 축조하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 존치기간(존치기간은 2년 이내로 하되, 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장은 존치기간 만료일 30일 전까지 해당 가설건축물의 건축주에게 만료일을 알려야 하고, 존치기간을 연장하려는 자는 존치기간 만료 7일 전까지 특별자치도지사 또는 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장에게 신고하여야 한다.), 설치에 관한 기준 및 절차에 따라 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장에게 신고한 후 착공하여야 한다. ㄱ 재해가 발행한 구역 또는 그 인접구역으로서 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 지정하는 구역안에서 일시사용을 위하여 건축하는 것 ㄴ 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 도시미관이나 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 가설흥행장 ∙ 가설전람회장 기타 이와 유사한 것 ㄷ 공사에 필요한 규모의 범위 안의 공사용 가설건축물 및 공작물 ㄹ 전시를 위한 견본주택 기타 이와 유사한 것 ㅁ 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 도로변 등의 미관정비를 위하여 필요하다고 인정하여 지정 ∙ 공고하는 구역 안에서 건축하는 가설점포(물건 등의 판매를 목적으로 하는 것)로서 안전 ∙ 방화 및 위생에 지장이 없는 것 ㅂ 조립식 구조로 된 경비용에 쓰이는 가설건축물로서 연면적이 10m2이하일 것 ㅅ 조립식 경량구조로 된 외벽이 없는 임시자동차차고 ㅇ 컨테이너 또는 폐차량 그밖에 이와 유사한 것으로 된 가설건축물로서 임시사무실 ∙ 임시창고 또는 임시숙소로 사용되는 것(건축물의 옥상에 건축하는 것은 제외) ㅈ 도시지역 중 주거지역 ∙ 상업지역 또는 공업지역에서 설치하는 농 ∙ 어업용 비닐하우스로서 연면적이 100m2이상일 것 ㅊ 연면적이 100m2이상인 간이축사용 ∙ 가축운동용 ∙ 가축의 비가림용 비닐하우스 또는 천막구조의 건축물 ㅋ 농어업용 고정식온실 ㅌ 공장 안에 설치하는 창고용 천막 기타 이와 유사한 것 ㅍ 유원지 ∙ 종합휴향업사업지역 등에서 한시적인 관광 ∙ 문화행사 등을 목적으로 천막 또는 경량구조로 설치하는 것 ㅎ 기타 건축조례로 정하는 건축물 ④ 가설건축물의 관리 : 특별자치도지사 또는 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장은 가설건축물의 건축을 허가하거나 축조신고를 받은 경우에는 가설건축물대장에 이를 기재하여 관리하여야 한다. 3. 건축절차 (1) 건축주와의 계약 : 건축관계자 상호간의 책임에 관한 애용 및 범위는 「건축법」에서 규정한 것을 제외하고는 건축주와 설계자, 건축주와 공사시공자, 건축주와 공사감리자 사이의 계약으로 정한다. (2) 건축물의 설계 : 건축허가를 받아야 하거나 건축신고를 하여야 하는 건축물 또는 사용승인을 얻은 후 20년 이상의 기간이 경과된 건축물로서 「주택법」의 규정에 의한 리모델링을 하는 건축물의 건축 등을 위한 설계는 건축사가 아니면 이를 할 수 없다. (3) 착공신고 등 ① 착공신고 : 건축허가 · 건축신고 · 가설건출물의 건축허가규정에 의하여 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하고자 하는 건축주는 국토해양부령이 정하는 바에 의하여 허가권자에게 그 공사계획을 신고하여야 한다. ② 건축공사현장 안전관리예치금 등 : 공사비의 1%의 범위안에서 예치 ㄱ 미관개선 및 안전관리조치 : 건축허가를 받은 자는 건축물의 건축공사를 중단하고 장기간 공사를 방치할 경우에 공사현장의 미관개선 및 안전관리 등 필요한 조치를 하여야 한다. ㄴ 예치금 : 허가권자는 연면적 5천m2이상으로서 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물에 대하여 착공신고를 하는 건축주(한국토지주택공사 또는 지방공사는 제외)에게 장기간 건축물의 공사현장이 방치되는 것에 대비하여 미리 미관개선 및 안전관리에 필요한 비용(예치금, 대통령령이 정하는 보증서를 포함한다.)을 건축공사비의 1%의 범위 안에서 예치하게 할 수 있다. ㄷ 예치금의 반환 : 예치금을 반환하는 때에는 이자를 포함하여 반환하여야 한다. ㄹ 예치금의 산정 ∙ 예치방법 및 반환 등 : 예치금의 산정 ∙ 예치방법 및 반환 등에 관하여 필요한 사항은 당해 지방자치단체의 조례로 정한다. ㅁ 개선명령 : 허가권자는 공사현장이 방치되어 도시미관을 저해하고 위해하다고 판단하는 경우에는 건축허가를 받은 자에게 건축물의 공사현장에 대한 미관 및 안전관리를 위한 개선을 명할 수 있다. ㅂ 행정대집행 : 허가권자는 개선명령을 받은 자가 개선을 하지 아니한 때에는 『행정대집행법』이 정하는 바에 따라 대집행을 할 수 있다. (4) 건축시공 ① 공사시공자의 의무 ② 설계변경 요청 ③ 상세시공도면의 작성 (5) 건축물의 공사감리 ① 공사감리자의 지정 : 건축허가를 받아야 하는 건축물(건축신고대상 건축물과 축조신고대상 가설건축물은 제외)을 건축하는 경우와 리모델링하는 경우에는 건축사를 공사감리자로 지정하여야 한다. ② 공사감리자의 업무 ㄱ 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부의 확인 ㄴ 공사시공자가 사용하는 건축자재가 관계법령에 의한 기준에 적합한 건축자재인지 여부의 확인 ㄷ 기타 공사감리에 관한 사항으로서 국토해양부령이 정하는 사항 ③ 공사감리의 종류 ㄱ 일반공사감리 ㄴ 상주공사감리 • 바닥면적의 합계가 5,000m2이상인 건축공사 • 연속된 5개층(지하층 층수에 산입) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3,000m2이상인 건축공사 • 아파트의 건축공사 ④ 상세시공도면의 작성요청 ⑤ 감리보고서의 작성과 제출 제출 상대자 내용 감리자 ↓ 건축주 ㄱ 감리중간보고서의 제출 : 공사의 공정이 다음의 진도에 다다른 때 a 당해 건축물의 구조가 철근콘크리트조 ∙ 철골조 ∙ 철골철근콘크리트조 ∙ 조적조 또는 보강콘크리트블럭조인 경우에는 다음에 해당하게 된 때 • 기초공사시 철근배치를 완료한 때 • 지붕슬래브배근을 완료한 때 • 5층 이상 건축물인 경우 지상 5개층마다 상부 슬래브배근을 완료한 때 b 당해 건축물의 구조가 위 외의 구조인 경우에는 기초공사에 있어 거푸집 또는 주춧돌의 설치를 완료한 때 ㄴ 감리완료보고서의 제출 : 공사를 완료한 때 건축주 ↓ 허가권자 건축주는 건축물의 사용승인을 신청하는 때에 중간감리보고서와 감리완료보고서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. (6) 시공자의 위반 시 조치 ① 위반사항 통지 및 시정, 재시공 요청 등 ② 허가권자에게 보고 4. 건축물의 사용승인 (1) 사용승인의 신청 건축주는 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하고자 하는 경우에는 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다. (2) 사용승인서의 교부 허가권자는 사용승인신청을 받은 경우에는 국토해양부령이 정하는 기간 내(신청서를 받은날부터 7일 이내)에 사용승인을 위한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 교부하여야 한다. (3) 건축물의 사용시기 원 칙 사용승인을 얻은 후가 아니면 그 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 예 외 사용승인 이전에도 사용이 가능한 경우 ① 사용승인신청서를 받은 날부터 7일 이내에 사용승인서를 교부하지 아니하는 경우 ② 기간을 정하여 임시로 사용승인을 한 경우 (4) 준공검사 등의 의제 관련법 의제사용 하수도법 개인하수처리시설의 준공검사 배수설비의 준공검사 지적법 지적공부변동사항의 지정신청 승강기시설 안전관리법 승강기 완성검사 에너지이용 합리화법 보일러 설치검사 전기사업법 전기설비 사용 전 검사 정보통신공사업법 정보통신공사 사용 전 검사 도로법 도로점용공사 완료확인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개발행위의 준공검사 도시계획시설사업의 준공검사 수질 및 수생태계보전에 관한 법률 수질오염물질 배출시설의 가동개시의 신고 대기환경보전법 대기오염물질 배출시설의 가동개시의 신고 소음 ∙ 진동규제법 소음 ∙ 진동 배출시설의 가동개시의 신고 (5) 임시사용의 승인 ① 임시사용의 승인신청 : 건축주는 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분에 대한 임시사용의 승인을 얻고자 하는 경우에는 임시사용승인신청서를 허가권자에게 제출하여야 한다. ② 임시사용승인의 기간 ㄱ 원칙 : 2년 이내 ㄴ 예외 : 대형건축물 또는 암반공사 등으로 인하여 공사기간이 장기간인 건축물에 대하여는 연장할 수 있다. ③ 조건부 임시사용의 승인 5. 건축물의 유지관리 (1)건축물의 유지 · 관리의무 ① 소유자 · 관리자의 의무 : 건축물의 소유자 또는 관리자는 1년에 1회 이상 정기점검을 실시하여 건축물·대지 및 건축설비가 「건축법」규정에 적합하도록 유지·관리하여야 한다. ② 점검 ③ 점검사항 ④ 시정명령 (2) 철거 및 멸실신고 ① 건축물의 철거신고 : 건축물의 소유자 또는 관리자는 허가대상건축물을 철거하는 경우 철거예정일 7일 전까지 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장에게 건축물철거 · 멸실신고서를 제출하여야 한다. ② 건축물의 멸실신고 : 건축물이 재해로 인하여 멸실된 경우에는 멸실 후 30일 이내에 건축물철거 · 멸실신고서를 제출하고 신고하여야 한다. ③ 건축물대장에 기재 (3) 건축지도원 ① 지정 : 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 시·군·구에 근무하는 건축직렬의 공무원과 건축에 관한 학식이 풍부한 자로서 건축조례가 정하는 자격을 갖춘 자 중에서 지정한다. ② 업무 ㄱ 건축신고를 하고 건축 중에 있는 건축물의 시공지도와 위법시공 여부를 확인 · 지도 및 단속 ㄴ 건축물의 대지, 높이, 형태, 구조안전 및 건축설비 등이 법령 등에 적합하게 유지 · 관리되고 있는 지의 확인지도 및 단속 ㄷ 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축하거나 용도변경한 건축물의 단속 (4) 건축물대장 ① 의의 : 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장은 건축물의 소유 · 이용상태를 확인하거나 건축정책의 기초자료로 활용하기 위하여 일정한 경우에는 건축물대장에 건축물 및 그 대지에 관한 현황을 기재하고 이를 보관하여야 한다. ② 건축물대장의 종류 ㄱ 일반건축물대장 ㄴ 집합건축물대장 ③ 작성하는 경우 ④ ㄱ 사용승인서를 교부한 경우 ㄴ 건축허가대상건축물(신고대상건축물을 포함) 외의 건축물의 공사를 완료한 후 그 건축물에 대하여 기재의 요청이 있는 경우 ㄷ 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』에 의한 가옥대장의 신규등록 및 변경등록의 경우 ㄹ 법 시행일 전에 법령 등의 규정에 적합하게 건축되고 유지 ∙ 관리된 건축물의 소유자가 당해 건축물의 건축물관리대장 기타 이와 유사한 공부를 법에 의한 건축물대장을 이기신청이 있는 경우 ㅁ 기재내용의 변경 등의 필요가 있는 경우로서 건축물의 증축 ∙ 개축 ∙ 재축 ∙ 이전 ∙ 대수선 및 용도변경에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항이 변경된 경우 ㅂ 기재내용의 변경 등의 필요가 있는 경우로서 건축물의 소유권에 관한 사항이 변경된 경우 (5) 등기촉탁 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장은 다음에 해당하는 사유로 인하여 건축물대장의 기재내용이 변경되는 경우에는 관할 등기소에 그 등기를 촉탁할 수 있다. ① 지번 또는 행정구역의 명칭에 변경이 있는 경우 ② 사용승인을 얻은 건축물의 면적 · 구조 · 용도 · 층수에 변경이 있는 경우 (신규등록은 제외) ③ 건축물의 철거신고에 의하여 철거한 경우 ④ 건축물의 멸실 후 멸실신고한 경우