집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

 

제 1장. 총설

 

1. 집합건물의 정의

· 하나의 건물에 수개의 구분소유권이 존재하는 건물

· 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서는 「민법」의 일물일권주의의 예외로서 건물의 부분소유

권을 인정

2. 적용범위

 

제 2장. 집합건물의 소유

 

1. 전유부분과 구분소유권

 

(1) 의의

(2) 구분소유권의 성립요건

(3) 건물의 설치 ∙ 보존상의 하자의 추정

(4) 집합건물의 분양자의 담보책임 및 하자보수

①     내용

②     면책특약의 효력

2. 공용부분과 공유지분권

(1) 공용부분

①     의의

②     구조상 공용부분 ∙ 규약상 공용부분

 

(2) 공용부분의 귀속과 공유지분권

①     의의

②     공용부분에 관한 공유관계의 규율

③     공유지분의 비율 : 각 소유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다.

④     전유부분과 공유지분의 일체성

ㄱ     의의

ㄴ     등기의 불요

⑤     일부공용부분의 관리

 

(3) 공용부분의 사용 및 부담 ∙ 수익 : 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고, 규약에

달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며 공용부분에

서 생기는 이익을 취득한다.

 

(4) 공용부분의 관리방법

①     원칙 : 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조 제1항 본문의 경우를 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정한다.

②     예외

ㄱ     보존행위 : 각 공유자가 할 수 있다.

ㄴ     변경행위 : 공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다(법 제15조 제1항 본문) 다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 것이 아닐 경우 및 『관광진흥법』에 따른 휴양콘도미니엄의 운영을 위한 휴양콘도미니엄의 공용부분변경에 관한 사항인 경우에는 통상의 집회결의로써 결정할 수 있고(법 제15조 제1항 단서), 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.(법 제15조 제2항)

ㄷ     일부공용부분의 관리

 

(5) 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력

3. 집합건물의 대지와 대지사용권

(1) 집합건물의 대지의 범위

①     전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지

②     규약에 의한 건물의 대지

 

(2) 구분소유자의 대지사용권

①     의의 : 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다  

※대지사용권의 범위 : 건물을 소유하려면 대지의 이용이 필연적이며, 집합건물에 있어서 구분소유자의 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권이라 한다. 이러한 구분소유자의 대지에 대한 권리는 소유권일 수도 있고, 지상권이나 임차권일 수도 있다.

②     대지사용권 없는 자에 대한 구분소유권 매도청구

③     대지분할 청구의 금지

④     전유부분과 대지사용권의 일체성

⑤     전유부분처분에 따른 대지사용권의 비율

⑥     분리처분금지와 『민법』 제267조의 적용배제

 

 

제 3장. 집합건물의 관리

 

1. 관리단 및 관리인

(1) 관리단

①     관리단의 설립

ㄱ     관리단의 당연설립 : 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성

ㄴ     일부공용부분에 대한 관리단의 임의설립

②     관리단의 법적 성격

③     관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임

ㄱ     관리단재산의 부족과 구분소유자의 변제책임

ㄴ     구분소유자의 특별승계인의 책임

④     단지관리단

 

(2) 관리인

①     선임 및 해임

ㄱ     선임의 요건

ㄴ     선임 및 해임의 방법

ㄷ     관리인의 해임청구

②     권한과 의무

ㄱ     직무범위

ㄴ     대표권의 제한

ㄷ     보고의무

ㄹ     위임에 관한 규정의 준용

 

 2. 규약 및 집회

(1) 규약

①     규약으로 정할 수 있는 사항

②     구분소유자의 준수사항

③     규약의 설정 · 변경 · 폐지절차

ㄱ     원칙 : 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 약 3/4 이상의 찬성을 얻어 행한다.

ㄴ     특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙

ㄷ     일부공용부분에 관한 구분소유자 전원의 규약에 대한 제한

 

④     규약의 보관 및 열람

ㄱ     규약의 보관

ㄴ     규약의 열람

 

(2) 관리단집회

①     의의

②     집회의 권한

③     집회의 소집권자 및 소집시기

구분	내용
정기관리단집회	관리인은 매년 1회 일정한 시기에 정기관리단집회를 소집하여야 한다.
임시관리단집회	ㄱ     관리인은 필요하다고 인정하는 때 소집할 수 있다.
	ㄴ     구분소유자의 1/5 이상으로서 의결권의1/5 이상을 가진 자가 회의목적사항을명시하여 회의소집을 청구한 때에는 관리인은 소집하여야 한다.
	ㄷ     관리인이 없는 때에는 구분소유자 및 의결권의 1/5 이상을 가진 자는 소집할수 있다.

④     집회의 소집절차

ㄱ     집회의 소집통지

a       구분소유자에게 통지

b       공유인 경우

ㄴ     통지장소 등

a       통지장소

b       게시

ㄷ     소집절차의 생략

 

⑤     집회의 결의사항

ㄱ     원칙

ㄴ     예외

⑥     집회의 의결

ㄱ     의결권

ㄴ     의결의 방법

 

(3) 규약 및 집회결의의 효력

①     특별승계인에 대한 효력

②     점유자에 대한 효력

 

3. 의무위반자에 대한 조치

(1) 공동의 이익에 반하는 행위의 정지청구

①     의의

②     행사방법

③     준용

 

(2) 사용금지의 청구

①     의의

②     관리단집회의 결의

ㄱ     집회의 의결정족수

ㄴ     변명기회의 부여

 

(3) 구분소유권 경매의 청구

①     의의

②     경매명령청구의 절차

ㄱ     관리단집회의 결의

ㄴ     변명기회의 부여

③     경매를 명한 재판의 확정과 경매신청

 

(4) 전유부분의 점유자에 대한 계약해제 및 인도청구

 

①     의의

②     계약해제 및 인도의 청구절차

③     본권자에게 인도의무

4. 재건축 및 복구

(1) 재건축

①     재건축의 결의

ㄱ     의의

ㄴ     특별한 영향을 받은 구분소유자의 승락

ㄷ     의결정족수 : 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수에 의한 결의에 의한다.

 

②     재건축의 참여 여부의 최고

ㄱ     의의

ㄴ     최고에 대한 회답의무 및 불이행의 효과 : 최고를 받은 구분소유자는 최고수령일로부터 2월 이내에 회답하여야 하며, 그 기간내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.

ㄷ     매도청구 : 위의 회답기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분 소유자, 재건축의 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자는 회답기간의 기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

ㄹ     건물명도에 상당기간 허여

ㅁ     환매청구

ㅂ     준용

ㅅ     재건축에 관한 합의의제

 

(2) 건물의 일부멸실 경우의 복구

①     구분소유자에 의한 복구

ㄱ     의의 : 건물가격의 1/2 이하에 상당하는 건물부분이 멸실되었을 때에는 각 구분소유자는 멸실한 공용부분과 자기의 전유부분을 복구할 수 있다.

ㄴ     복구비용의 청구 : 위의 규정에 의하여 공용부분을 복구한 자는 다른 구분소유자에 대하여 지분비율에 따라 복구에 소요된 비용의 상환을 청구할 수 있다.

②     관리단집회의 결의에 의한 복구

ㄱ     의의 : 건물이 일부 멸실된 경우로서 구분소유자에 의한 복구의 의의에 대한 경우를 제외하고는 관리단집회는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수에 의한 결의에 의하여 멸실한 공용부분을 복구할 것을 결의할 수 있다.

ㄴ     매수청구