정비기본계획 · 정비계획 · 정비구역 - 시행자 및 사업시행계획
제 1장. 총설
1. 제정목적 : 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다.
2. 용어의 정의
(1) 정비구역 : 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역
(2) 정비사업
사업의 종류 |
사업시행 지역 |
정비기반 시설의 상태 |
노후·불량 건축물의 상태 |
시행의 목적 |
주거환경 개선사업 |
정비구역 안에서 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역 |
극히 열악 |
과도하게 밀집 |
주거환경 개선 |
주택 재개발사업 |
정비구역 안 |
열악 |
밀집 |
주거환경 개선 |
주택 재건축사업 |
정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역 |
양호 |
밀집 |
주거환경 개선 |
도시환경 정비사업 |
상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역 |
도시환경 개선 |
(3) 노후 · 불량건축물
① 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
② 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시 · 도조례로 정하는 아래의 건축물
※ 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것
※ 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
ㄱ 「건축법」상 최소분할대지면적에 의하여 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
ㄴ 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물로서 시 · 도조례가 정하는 건축물
ㄷ 당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
③ 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 다음의 건축물
ㄱ 준공된 후 20년(시 · 도조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수)이 지난 건축물
ㄴ 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
ㄷ 건축물의 급수 · 배수 · 오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물
(4) 정비기반시설
① 도로 · 상하수도 · 공원 · 공용주차장
② 공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 공동구)
③ 녹지
④ 하천
⑤ 공공공지
⑥ 광장
⑦ 소방용수시설
⑧ 비상대피시설
⑨ 가스공급시설
(5) 공동이용시설
① 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장
② 공동으로 사용하는 구판장·세탁장·화장실 및 수도
③ 탁아소 · 어린이집 · 경로당 등 노유자시설
(6) 대지 : 정비사업에 의하여 조성된 토지
(7) 주택단지
① 『주택법』에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 부대 ∙ 복리시설을 건설한 일단의 토지
② 위 1의 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
③ 위 1의 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
④ 주택재건축사업에서 토지분할의 청구에 의하여 주택단지 안의 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
⑤ 『건축법』에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
(8) 사업시행자 : 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
(9) 토지 등 소유자
① 주고환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
② 주택재건축사업의 경우 ( ※ 주의 : 지상권자는 포함되지 않는다)
가. 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
나. 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 다음에 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대 · 복리시설 및 그 부속토지의 소유자
「주택법」에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후·불량건축물에 해당하는 것으로서 다음에 해당하는 것 (다만, 「건축법」에 의한 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것을 제외)
ㄱ 기존 세대수가 20세대 이상인 것. 다만, 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
ㄴ 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니한다.
(10) 주택공사 등
한국토지주택공사 또는 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사
(11) 정관 등
① 조합의 정관
② 토지등소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약
③ 시장 ∙ 군수 또는 자치구 구청장(이하 시장 ∙ 군수라 함) 또는 주택공사 등이 작성한 시행규정
제 2장. 정비기본계획 · 정비계획 · 정비구역
1. 정비기본계획
(1) 수립권자 : 특별시장 · 광역시장 ·시장 (군수는 수립권자가 아님)
(2) 수립대상지역 : 특별시 또는 광역시(단, 인구 50만명 미만의 시의 경우에는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있지만 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하여 지정하는 시는 수립할 수 있음)
(3) 계획의 내용
(4) 수립단위 : 10년 단위로 수립
(5) 수립절차
① 공람 ∙ 의견청취 ∙ 심의 : 특별시장 ∙ 광역시장 ∙ 시장은 기본계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때에는 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
② 도지사의 승인 : 대도시의 시장이 아닌 시장은 기본계획을 수립 또는 변경한 때에는 도지사의 승인을 얻어야 한다.
③ 행정기관의 장과의 협의 : 시 ∙ 도지사 또는 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거치기 전에 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.
④ 고시 ∙ 보고 : 특별시장 ∙ 광역시장 ∙ 시장은 기본계획을 수립 또는 변경한 때에는 지체없이 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.
(6) 타당성 검토 : 특별시장 ∙ 광역시장 ∙ 시장은 기본계획에 대하여 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다.
2. 정비계획
수립권자 |
시장 ∙ 군수 |
성격 |
정비계획은 기본계획에 적합한 범위 안에서 수립하여야 한다. |
계획의 내용 |
① 정비사업의 명칭 ② 정비구역 및 그 면적 ③ 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 의한 도시계획시설의 설치에 관한 계획 ④ 공동이용시설 설치 계획 ⑤ 건축물의 주용도 ∙ 건폐율 ∙ 용적률 ∙ 높이 ∙ 층수 및 연면적에 관한 계획 ⑥ 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 ⑦ 정비사업시행 예정시기 ⑧ 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항(재건축임대주택 공급의무지역에 한함) 이 경우 시장 ∙ 군수는 인수자와 미리 협의하여야 한다. ⑨ 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 관한 계획(필요한 경우에 한함) |
3. 정비구역의 지정
지정권자 |
시 ∙ 도지사 또는 대도시의 시장 |
지정절차 |
① 정비구역의 지정신청 : 시장 ∙ 군수는 정비계획을 수립하여 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시 ∙ 도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 한다. ② 심의 및 지정 : 시 ∙ 도지사 또는 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. ③ 지정의 고시 ∙ 보고 : 시 ∙ 도지사 또는 대도시의 시장은 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민설명회를 거친 후 국토해양부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다. ④ 정비구역의 분할 ∙ 합병 : 시장 ∙ 군수는 정비사업을 효율적으로 추진하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 2 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 정비구역으로 지정신청 할 수 있다. |
지정 ∙ 고시의 효과 |
① 제1종지구단위계획(구역)의 결정 ∙ 고시 의제 : 당해 정비구역 및 정비계획 중 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』의 지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 제1종지구단위계획구역 및 제1종지구단위계획으로 결정 ∙ 고지된 것으로 본다. ② 정비구역 안에서의 행위제한 : 정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓은 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등의 행위를 하고자 하는 자는 시장 ∙ 군수의 허가를 받아야 한다. |
제 3장. 시행자 및 사업시행계획
1. 사업별 시행자의 종류
(1) 원칙적 시행자
정비사업의 종류 |
시행자 |
사업시행 동의요건 |
주거환경 개선사업 |
시장·군수가 직접 이를 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정 가능 |
① 원칙 : 공람공고일 현재 해당 정비예정구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상 동의와 세입자 세대수의 과반수의 동의를 얻어야 한다. ② 예외 : 천재지변 그 밖의 불가피한 경우에는 토지등소유자 및 세입자의 동의없이 시행할 수 있다. |
주택제개발 사업 |
조합 |
동의 필요 없음 |
공동(조합+시장·군수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자, 신탁회사, 한국감정원) |
조합원의 과반수 |
|
주택재건축 사업 |
조합 |
동의 필요 없음 |
공동 (조합+시장·군수 또는 주택공사 등) |
조합원의 과반수 |
|
도시환경 정비사업 |
조합 또는 토지등 소유자 |
조합원 또는 토지등소유자의 과반수 |
공동(조합 또는 토지등소유자+시장·군수, 주택공사 등, 한국토지공사, 건설업자, 등록사업자, 신탁회사, 한국감정원) |
(2) 예외적 시행자
2. 사업대행자의 지정 등
의 의 |
시장 ∙ 군수는 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 당해 조합 또는 토지등소유자가 계속 추진하기 어려워 정비사업의 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 때에는 당해 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사 등 또는 지정개발자로 하여금 당해 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. |
효 과 |
자기의 이름 및 사업시행자의 계산으로 업무를 집행하고 재산을 관리한다. |
재산상 부담행위의 승인 |
재산의 처분, 자금의 차입 그 밖에 사업시행자에게 재산상 부담을 가하는 행위를 하고자 하는 때에는 미리 시장 ∙ 군수의 승인을 얻어야 한다. |
사업대항자의 권리 |
① 보수 및 비용의 상환청구 및 그 이자청구 : 사업대행자가 사업시행자에게 보수 또는 비용의 상환을 청구함에 있어서는 그 보수 또는 비용을 지출한 날 이후의 이자를 청구할 수 있다. ② 압류 : 사업대행자는 사업시행자에게 청구할 수 있는 보수 또는 비용의 상환에 대한 권리로써 사업시행자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. |
3. 시공자의 선정
선정시기 |
(1) 원칙 조합은 “ 조합설립인가”를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. (2) 예외 도시환경정비사업을 “ 토지등소유자”가 시행하는 경우에는 “사업시행인가”를 받은 후 규약으로 정하는 바에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. |
4. 주택재건축사업의 안전진단 및 시행 여부 결정
(1) 안전진단의 신청 : 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장·군수에게 공동주택을 대상으로 안전진단을 신청하여야 한다.
(2) 안전진단 실시 여부의 결정 : 시장·군수는 안전진단의 신청이 있는 때에는 현지조사와 한국시설안전공 단 · 한국건설기술연구원의 의견청취 등을 거쳐 신청일부터 30일 이내에 안전진단 실시여부를 결정하여 당해 신청인에게 통보하여야 한다.
(3) 안전진단 비용의 예치
(4) 안전진단 기관의 지정 : 시장·군수는 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다.
① 『시설물의 안전관리에 관한 특별법』에 의한 안전진단 전문기관
② 『시설물의 안전관리에 관한 특별법』에 의한 한국시설안전공단
③ 『과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립 ∙ 운영 및 육성에 관한 법률』에 의한 한국건설기술연구원
(5) 안전진단의 실시 및 결과보고서 제출
안전진단 기관은 안전진단을 실시하고 안전진단 결과보고서를 작성하여 시장·군수 및 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자에게 제출하여야 한다. 시장·군수는 안전진단 전문기관이 제출한 안전진단 결과보고서를 받은 때에는 한국시설안전공단·한국건설기술연구원에 안전진단 결과보고서의 적정 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.
(6) 사업시행 여부의 결정
시장 · 군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하여야 한다.
(6) 결정내용 등의 제출
시장·군수는 재건축사업 시행을 결정한 경우에는 지체없이 시·도지사에게 결정내용과 해당 안전진단 결과보고서를 제출하여야 한다. 안전진단 결과보고서를 제출받은 시·도지사는 필요한 경우 한국시설 안전공단·한국건설기술연구원에 안전진단 결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.
(7) 결정내용 등의 제출
(8) 자료제출의 요청
국토해양부장관은 시·도지사에게 시장·군수로부터 제출받은 자료의 제출을 요청할 수 있으며, 필요한 경우 시·도지사로 하여금 안전진단 결과의 적정성 여부에 대한 검토를 하도록 요청할 수 있다.
(9) 사업시행결정의 취소요청
시 · 도지사는 규정에 의한 검토결과에 따라 시장·군수에게 재건축사업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있으며, 시장·군수는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.
5. 조합설립추진위원회
설립 |
조합을 설립하는 경우 설립하여야 한다. |
|
구성 |
조합을 설립하고자 하는 경우 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함하여 5인 이상 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 시장 · 군수의 승인을 얻어야 한다. |
|
업무 |
① 정비사업 전문관리업자의 선정 : 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정 ② 개략적인 정비사업시행계획서의 작성 ③ 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무 ④ 조합설립추진위원회 운영규정의 작성 ⑤ 토지등소유자의 동의서 징수 ⑥ 조합설립을 위한 창립총회 개최 ⑦ 조합정관의 초안 작성 ⑧ 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항 |
|
조합과의 관계 |
① 추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 총회에 보고하여야 한다. ② 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계한다. ③ 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련서류를 조합 설립의 인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다. |
|
6. 조합
(1) 설립 : 시장 ∙ 군수 ∙ 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 토지등소유자가 도시환경정비사업을 단독으로 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 설립절차
① 정관의 작성 : 조합은 정관을 작성하여야 하며, 조합이 정관을 변경하고자 하는 경우에는 조합원과반수의동의를 얻어 시장·군수의 인가를 얻어야 한다.
② 토지등소유자의 동의
ㄱ 주택재개발사업 ∙ 도시환경정비사업의 경우 : 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다.
ㄴ 주택재건축사업의 경우
a 주택단지 안 : 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다.)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 투지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동 별 구분소유자가 5이하인 경우는 제외한다.)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
b 주택단지가 아닌 지역 포함 : 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
③ 설립인가 : 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다
④ 조합의 성립 : 조합은 법인으로 하며 조합설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기함으로써 성립한다.
(3) 조합원의 조직
① 조합원
ㄱ 조합원의 자격
ㄴ 조합원 지위의 승계
ㄷ 투기과열지구 안에서 조합원 지위의 승계제한
② 조합의 임원
ㄱ 구성
a 조합장 1인
b 이사
c 감사 : 조합에 두는 이사의 수는 3명 이상으로 하고, 감사의 수는 1명 이상 3명 이하로 한다. 다만, 토지등소유자의 수가 100명을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5명 이상으로 한다.
ㄴ 선임
ㄷ 조합임원의 직무 등
a 조합장 : 조합을 대표하고 그 사무를 총괄하며 총회 또는 대의원회의 의장이 된다.
b 감사의 대표사유
c 겸임금지
ㄹ 조합임원의 해임 : 조합원 1/10 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다.
③ 총회
ㄱ 구성
ㄴ 소집요건
7. 대의원회
(1) 임의적 기관 : 조합원 수가 100인 이상인 조합에는 대의원회를 두어야 한다.
(2) 대의원회 구성
(3) 대의원회 구성
① 원칙 : 조합원 1/10 이상에서 정관으로 정한다.
② 예외 : 조합원 1/10 이상이 100인을 넘는 경우 100인의 대의원으로 구성
③ 조합장이 아닌 조합임원 : 대의원이 될 수 없다.
8. 주민대표회의
구성 |
① 구성원 : 시장 ∙ 군수 ∙ 주택공사 등이 사업시행자인 정비사업의 경우 정비구역안의 다음에 해당하는 자는 정비사업의 시행을 원활하게 하기 위한 주민대표회의를 구성하여야 한다. ㄱ 토지소유자 ㄴ 건축물소유자 ㄷ 지상권자 ② 구성원수 : 주민대표회의는 5인 이상 25인 이하로 구성한다. |
업무 |
주민대표회의는 시장 ∙ 군수 ∙ 주택공사 등인 사업시행자가 다음에 관하여 시행규정을 정하는 때에 의견을 제시할 수 있다. ① 건축물의 철거에 관한 사항 ② 주민이주에 관한 사항 ③ 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항 ④ 정비사업비의 부담에 관한 사항 |
운영경비 지원 |
사업시행자는 주민대표회의의 운영에 필요한 경비의 일부를 지원할 수 있다. |
9. 사업시행계획 등
(1) 사업시행계획 인가 ∙ 고시
① 사업시행계획의 작성 : 사업시행자는 고시된 정비계획에 따라 사업시행계획서를 작성하여야 한다
② 주민동의
ㄱ 원칙 : 토지등소유자(주택재건축사업인 경우에는 조합원)의 동의를 얻어야 한다.
ㄴ 예외
③ 사업시행의 인가
(2) 지정개발자의 예치금 예치
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