1.재정비촉진사업,지구의 지정,총괄사업관리자의 지정,지원
제 1장. 도시재정비 촉진을 위한 특별법의 총설
1. 용어의 정의
(1) 재정비촉진지구
도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적으로 효율적으로 추진하기 지정하는 지구를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라 다음의 유형으로 구분한다.
주거지형 |
노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구 (지정규모 50만m2 이상) |
중심지형 |
상업지역·공업지역 또는 역세권 · 지하철역 · 간선도로의 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구 (지정규모 20만m2 이상) |
(2) 재정비촉진사업 : 재정비촉진지구 안에서 시행되는 다음의 사업을 말한다.
① 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업 · 주택재개발사업 · 주택재건축사업 · 도시환경정비사업
② 「도시개발법」에 의한 도시개발사업
③ 「재래시장 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업
④ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업
(3) 재정비촉진계획 : 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진 하기 위한 재정비촉진지구에 관한 계획
(4) 재정비촉진구역
재정비촉진사업의 해당 사업별로 결정된 구역으로 재정비촉진구역의 면적은 3만m2 이상 이여야 한다.
(5) 존치지역 : 재정비촉진지구 안에서 재정비촉진사업의 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역
2. 다른 법률과의 관계 등
(1) 우선적용
(2) 관계 법률의 적용
제 2장. 재정비촉진지구의 지정 · 재정비촉진계획의 수립 및 결정
1. 재정비촉진지구의 지정
(1) 지정요건
① 도시기본계획과 도시 ∙ 주거환경정비기본계획의 고려
② 지정대상지역
ㄱ 노후 ∙ 불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우
ㄴ 상업지역 ∙ 공업지역 또는 역세권 ∙ 지하철역 ∙ 간선도로의 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우
ㄷ 재정비촉진사업을 체계적 ∙ 계획적으로 개발할 필요가 있는 경우
ㄹ 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역으로서 도시 기능의 재정비가 필요한 겨우
③ 지정규모 : 주거지형의 경우 50만m2이상, 상업지역의 경우 20만m2 이상 대통령령으로 정하는 일정규모 이하의 광역시 또는 시의 경우에는 그 면적을 1/2까지 완화하여 적용할 수 있고, 주거여건이 열악한 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 1/4까지 완화하여 적용할 수 있다.
(2) 지정(변경)절차
① 지구의 지정
ㄱ 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장의 신청에 의하여 지정하는 경우 : 14일 이상 주민에게 공람 → 지방의회 의견청취 → 신청
ㄴ 신청 없이 시 ∙ 도시자가 직접 지정하는 경우 : 시·도지사는 시장·군수·구청장의 신청이 없더라도 해당 시장·군수·구청장과 협의를 거쳐 직접 지정할 수 있다.
② 지정의 고시 · 보고 : 시 · 도지사는 당해 지방자치단체 공보에 고시하고, 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.
(3) 지정의 효과
① 재정비촉진계획의 결정
② 행위제한
③ 허가구역의 지정
(4) 지정의 효력상실과 지정의 해체
① 지정의 효력상실
② 지정의 해제
2. 재정비촉진계획의 수립 · 결정
(1) 수립권자 결정권자
① 원칙
ㄱ 수립 : 시장 · 군수 · 구청장
ㄴ 결정 : 시 · 도지사
② 예외 :
ㄱ 수립 : 시 · 도시사
ㄴ 결정 : 시 · 도지사
(2) 수립 · 결정절차
① 공람 · 의견청취
② 협의(행정기관의 장)와 심의 또는 공동심의
③ 결정고시 · 보고
(3) 결정의 효력
(4) 총괄계획가의 위촉
제 3장. 재정비촉진사업의 시행
1. 재정비촉진지구의 사업시행 총괄관리
(1) 총괄사업관리자의 지정
재정비촉진계획 수립권자는 효율적인 사업추진을 위하여 재정비촉진계획 수립단계에서부터 대한주택공사, 지방공사, 한국토지공사를 총괄사업관리자로 지정할 수 있다. 다만, 시·도지사가 총괄사업관리자를 지정하는 경우에는 관할 시장·군수·구청장과 협의하여야 한다.
(2) 총괄사업관리자의 대행업무
① 재정비촉진지구 안의 모든 재정비촉진사업의 총괄관리
② 도로 등 기반시설의 설치
③ 기반시설의 비용분담금과 지원금의 관리
④ 재정비촉진계획 수립 시 기반시설 설치계획 등에 대한 자문 外
2. 사업시행자
(1) 원칙
① 『도시 및 주거환경정비법』에 의한 주거환경개선사업 · 주택재개발사업 · 주택재건축사업 · 도시환경정비사업
② 『도시개발법』에 의한 도시개발사업
③ 『재래시장 육성을 위한 특별법』ㅇ 의한 시장정비사업
④ 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 의한 도시계획시설사업
(2) 예외
주거환경개선사업 · 주택재개발사업 · 주택재건축사업 · 도시환경정비사업은 『도시 및 주거환경정비법』의 규정에 불구하고 토지등소유자의 과반수의 동의가 있는 경우에는 시장 · 군수 · 구청장이 재정비촉진사업을 직접 시행하거나 한국토지주택공사, 지방공사를 사업시행자로 지정할 수 있다.
제 4장. 재정비촉진사업시행을 위한 지원
(1) 건축규제완화
① 용도지역의 변경
②「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」관련 규정의 완화 적용
③「주택법」등 완화 적용
(2) 주택건설비율의 특례
① 85m2 이하인 주택의 건설비율
② 85m2 보다 작은 규모 이하의 주택건설비율
(3) 도시개발사업시행에 관한 특례
(4) 지방세의 감면
(5) 과밀부담금 면제
(6) 특별회계의 설치
(7) 교육환경개선을 위한 특례
제 5장. 개발이익의 환수·기타
1. 비용부담의 원칙
2. 재정비촉진지구 안의 기반시설의 설치
(1) 완료시기
(2) 비용의 징수
(3) 재정비촉진지구 밖의 기반시설의 설치비용
3. 임대주택의 건설 등
(1) 주거안정노력의무
(2) 임대주택의 건설비율
4. 토지거래계약에 관한 허가구역지정
(1) 허가구역의 지정의제 : 재정비촉진지구가 지정·고시된 때에는 당해 재정비촉진지구에 대하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 것으로 본다.
(2) 허가구역의 지정 : 위 (1)의 규정에 불구하고 국토해양부장관은 재정비촉진지구의 지정이 예상되는 지역이 토지의 투기적인 거래나 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역인 경우에는 허가구역으로 지정할 수 있다.
(3) 허가대상면적 : 20m2 이상의 토지거래에 대하여 허가를 받아야 한다.
5. 토지 등의 분할거래
재정비촉진사업별로 당해 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따라 주택 등 건축물을 공급하는 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 재정비촉진지구의 지정 · 고시일가 있는 날 또는 시 · 도지사가 투기억제 등을 위하여 따로 정하는 날을 기준으로 산정한다.
① 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우 ② 단독 또는 다가구주택이 다세대주택을 전환되는 경우 ③ 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우 ④ 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 ⑤ 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가하는 경우 |
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