정비사업의 시행
제 4장. 정비사업의 시행
1. 정비사업 시행방법의 종류
(1) 주거환경개선사업
① 시행자가 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법
② 시행자가 정비구역의 일부 또는 전부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법
③ 시행자가 환지로 공급하는 방법
(2) 주택재개발사업
① 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설·공급하는 방법
② 환지로 공급하는 방법
(3) 주택재건축사업
인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설·공급하는 방법
(4) 도시환경정비사업
① 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설·공급하는 방법
② 환지로 공급하는 방법
2. 순환정비방식의 정비사업
3. 정비사업시행을 위한 조치 등
(1) 임시수용시설의 설치
(2) 토지 등의 수용 ∙ 사용
(3) 주택재건축사업의 활성화를 위한 조치
① 재건축조합설립 비동의자에 대한 매도청구
② 토지분할 허용을 통한 주택재건축사업의 시행
ㄱ 의의
ㄴ 토지등소유자와의 협의
ㄷ 법원에 대한 토지분할의 청구
ㄹ 토지분할결정 전 조합설립의 인가
4. 사업의 시행
(1) 분양신청 · 관리처분계획
① 분양공고 분양신청
ㄱ 분양공고 : 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.
ㄴ 분양신청 : 분양신청기간은 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토의한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 단, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
② 분양미신청자 등에 대한 청산
ㄱ 분양신청을 하지 아니한 자
ㄴ 분양신청을 철회한 자
ㄷ 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
③ 관리처분계획의 수립 등
ㄱ 관리처분계획의 수립과 인가 : 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 기존 건축물을 철거하기 전에 분양신청의 현황을 기초로 다음의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장 · 군수의 인가를 받아야 한다.
ㄴ 관리처분계획의 수립기준
ㄷ 주택의 공급기준
a 원칙 : 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
b 예외(소유한 주택 수만큼 공급할 수 있는 경우) : 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시 ∙ 도조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시 ∙ 도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고, 다음의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
l 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자
l 근로자(공무원인 근로자를 포함) 숙소 ∙ 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
l 국가, 지방자치단체 및 한국토지주택공사
ㄹ 관리처분계획 인가의 효력
a 사용 ∙ 수익의 정지 : 관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.
b 처분 또는 관리의 기준 : 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분 계획에 의하여 처분 또는 관리하여야 한다.
(2) 공사완료에 따른 조치 등
① 공사의 완료
ㄱ 준공인가 ∙ 공사완료의 고시
a 시장 ∙ 군수가 아닌 사업시행자가 공사완료한 경우
l 준공인가의 신청
l 준공검사의 실시 또는 실시의뢰
l 준공인가 및 공사완료의 고시
b 시장 ∙ 군수가 공사를 완료한 경우
ㄴ 준공인가 전 사용허가
② 소유권 이전
ㄱ 소유권 이전의 절차
ㄴ 소유권 이전고시 ∙ 보고 : 사업시행자는 대지 및 건축물의 소유권을 이전한 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다.
ㄷ 소유권 이전고시(분양처분)의 효과
a 대지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 : 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.
b 지상권 등의 이전 의제
c 등기
③ 청산금
ㄱ 의의 : 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전의 고시가 있은 후 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양 받은 자에게 지급하여야 한다.
ㄴ 산정기준
ㄷ 청산금의 확정시기 : 소유권 이전고시 다음날 확정
ㄹ 징수 및 지급방법
a 분할징수 ∙ 분할지급
b 청산금 미납에 대한 강제징수 및 징수위탁 : 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 아니하는 경우에는 시장·군수인 사업시행자는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수할 수 있으며, 시장 · 군수가 아닌 사업시행자는 시장·군수에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있다.
ㅁ 청산금의 소멸시효 : 고시일 다음 날부터 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸
ㅂ 저당권의 물상대위 : 토지 또는 건축물에 저당권을 설정한 권리자는 저당권이 설정된 토지 또는 건축물의 소유자가 지급받을 청산금에 대하여 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있다.
제 5장. 기타
1. 비용부담
2. 정비전문관리업
의 의 |
정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항을 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하고자 하는 자는 자본·기술인력 등의 기준을 갖춰 시·도지사에게 등록 또는 변경등록하여야 한다. |
정비사업전문 관리업자의 업무 |
① 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행 ② 조합설립 인가의 신청에 관한 업무의 대행 ③ 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성 ④ 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 대행 ⑤ 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행 ⑥ 관리처분계획 |
업무제한 |
① 건축물의 철거, 정비사업의 설계, 정비사업의 시공, 정비사업이 회계감사 ② 안전진단업무 |
위탁자와의 관계 |
정비사업전문관리업자에게 업무를 위탁하거나 자문을 요청한 자와 정비사업전문관리업자 사이의 관계는 이 법에 규정이 있는 것을 제외하고는 「민법」중 위임에 관한 규정을 준용한다. |
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