2. 주택의 가격안정 및 공급질서::주택의 공급질서교란금지::3. 투기과열지구의 지정 및 전매행위의 제한

2. 주택의 가격안정 및 공급질서

 

(1)분양가격의 제한 및 공시

 

1) 주택의 분양가격 제한(분양가상한제)

 

①     의의: 사업주체가 법 제38조(주택의 공급) 규정에 따라 일반에게 공급하는 공동주택(도시형 생활주택은 제외한다)은 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다.)하여야 한다. 이 경우 분양가격은 택지비 및 건축비로 구성되며, 구체적인 내역, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토해양부령으로 정한다.(법 제38조의2 제1항)

②     분양가격의 구성항목 : 공공택지에서 주택을 공급하는 경우의 택지비는 해당 택지의 공급가격에 국토해양부령이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로하고, 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하는 경우의 택지비는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정 평가한 가액에국토해양부령이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 한다.

 

2) 분양가격의 공시

①     공공택지에서 공급하는 주택으로서 분양가상한제 적용주택 : 사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 얻은 때에 입주자모집공고 안에 다음에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.

ㄱ     택지비 ㄴ     공사비 ㄷ     간접비 ㄹ     그 밖에 국토해양부령이 정하는 비용

 

②     공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택으로서 분양가상한제 적용주택 : 시장 군수 구청장이 제 38조의 규정에 따라 공공택지 외의 택지에서공급되는 분양가상한제 적용주택에 대하여 입주자모집승인을 하는경우에는 다음의 구분에 따라 분양가격을 공시하여야 한다. 이 경우 ㉡ 내지 ㉥의 금액은 기본형 건축비의 항목별 가액으로 한다.

ㄱ     택지비 ㄴ     직접공사비 ㄷ     간접공사비 ㄹ     설계비 ㅁ     감리비 ㅂ     부대비 ㅅ     그 밖에 국토해양부령이 정하는 비용

 

③     분양가격 공시에 포함될 사항 : 규정에 따른 공시를 함에 있어서 국토해양부령이 정하는 택지비 및 건축비에 가산되는 비용의 공시에 대하여는 분양가심사위원회 심사를 받은 내역과 산출근거를 포함하여야 한다.

④     분양가심사위원회

ㄱ     설치 · 운영

a       시장 ∙ 군수 ∙ 구청장은 제38조의2(주택의 분양가격제한 등)의 규정에 관한 사항을 심의하기 위하여 사업계획승인신청(『도시 및 주거환경정비법』에 의한 사업시행인가, 『건축법』에 의한 건축허가를 포함)이 있은 날부터 20일 이내에 분양가심사위원회를 설치 ∙ 운영하여야 한다.(법 제38조의4 제1항, 영 제42조의4 제1항).

b       사업주체가 국가 ∙ 지방자치단체 ∙ 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 해당 기관의 장이 위원회를 설치 ∙ 운영하여야 한다.(영 제42조의4 제2항)

 

ㄴ     심사결과 승인여부 결정 : 시장 · 군수 · 구청장은 입주자모집승인을 함에 있어서 분양가심사 위원회의 심사결과에 따라 승인 여부를 결정하여야 한다.(법 제38조의4 제2항)

ㄷ     구성 : 분양가심사위원회는 주택관련분야 교수, 주택건설분야 전문직 종사자, 관계 공무원 또는 변호사 · 회계사 · 감정평가사 등 관련 전문가 10인 이내로 구성하며, 위원회의 구성절차 및 운영에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.(법 제38조의4 제3항). 위원회의 위원장은 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 민간위원 중에서 1명을 지명한다.(영 제42조의6)

ㄹ     신의 · 성실의무 : 분양가심사위원회의 위원은 업무를 수행함에 있어서 신의와 성실로써 공정하게 심사를 하여야 한다.(법 제38조의4 제4항)

 

⑤     주의문구의 명시

ㄱ     시장 · 군수 또는 구청장은 입주자모집승인을 하는 경우에는 사업주체로 하여금 입주자모집공고 안에 “분양가격의 항목별 공시내용은 사업에 실제 요소 된 비용과 다를 수 있다.”는 문구를 명시하도록 하여야 한다.

ㄴ     국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 입주자 모집공고 안에 “분양가격의 항목별 공시내용은 사업에 실제 요소된 비용과 다를 수 있다.” 는 문구를 명시하여야 한다.

 

2. 주택의 공급질서교란금지

(1)   증서 또는 지위의 양도 · 양수 · 알선금지

누구든지 이 법에 의하여 건설 · 공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음의 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수하거나 이를 알선하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설 · 공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

①     주택을 공급받을 수 있는 지위(주택조합원의 지위) ②     주택상환사채 ③     입주자저축의 증서 ④     시장 · 군수 또는 구청장이 발행한 무허가 건물확인서 · 건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서 ⑤     공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대사상자확인서

 

(2) 위반자에 대한 조치

①     지위 및 기 체결된 계약 : 국토해양부장관 또는 사업주체는 위와 같은 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.

 

②     사업주체의 주택 취득 : 사업주체는 위와 같은 규정을 위반한 자에 대하여 다음 금액 ㉠ 입주금, ㉡ 융자금의 상환원금, (㉠ + ㉡)을 합산한 금액에 생산자 물가 상승률을 곱한 금액을 합산한 금액에서 감가상각비를 공제한 금액을 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.

 

③     퇴거명령 : 위 ②의 경우에 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령통지를 할 수 없는 경우 등 다음에 해당하는 경우로서 주택가격을 당해 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 당해 주택에 입주한 자에 대하여 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.

 

㉠ 매수인을 알 수 없어 주택가액 수령의 통지를 할 수 없는 경우 ㉡ 매수인에게 주택가액의 수령을 3회 이상 통지하였으나 매수인이 수령을 거부한    경우 ㉢ 매수인이 주소지에 3월 이상 살지 아니하여 주택가액의 수령이 불가능 한 경우 ㉣ 주택의 압류 또는 가압류로 인하여 매수인에게 주택가액을 지급할 수 없는 경우

 

3. 투기과열지구의 지정 및 전매행위의 제한

(1)   투기과열지구

① 투기과열지구의 지정 · 해제 : 국토해양부장관 또는 시 · 도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 일정한 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

② 지정 기준 : 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률 · 주택가격 · 주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역 중 국토해양부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.

③ 의견청취 · 협의 : 국토해양부장관이 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 시 · 도지사의 의견을 들어야 하며, 시 · 도지사가 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 국토해양부장관과 협의하여야 한다.

④ 지정 · 공고 : 국토해양부장관 또는 시 ∙ 도지사는 투기과열지구를 지정하는 때에는 지체없이 이를 공고하고, 그 투기과열지구를 관할하는 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장에게 공고내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장은 사업주체로 하여금 입주자모집공고시 당해 주택건설지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구의 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.(법 제41조 제3항)

⑤ 지정 · 해제 : 국토해양부장관 또는 시 ∙ 도지사는 투기과열지구에서 지정사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구의 지정을 해제하여야 한다.(법 제41조 제4항)

⑥ 재검토 : 국토해양부장관은 1년마다 주택정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정여건 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 계속 여부를 재검도 해야 한다. 재검토 결과, 투기과열지구의 지정 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구의 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.

⑦ 지정해제 요청 : 투기과열지구로 지정 받은 지역의 시 · 도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 것으로 인정되는 경우에는 국토해양부 장관 또는시 ·도지사에게 투기과열지구 지정해제를 요청할 수 있다.

⑧ 심의결과 통보 : 투기과열지구 지정해제를 요청 받은 국토해양부장관 또는 시 · 도지사는 40일 내에 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 투기과열지구 지정해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다.

⑨ 공고 : 국토해양부장관 또는 시 · 도지사는 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 때에는 지체 없이 투기과열지구의 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.

 

(2) 주택의 전매행위 제한 등

① 의의 : 사업주체가 건설 · 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 주택으로서 다음의 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매 하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급상황 및 투기 우려 등을 감안하여 대통령령에서 지역별로 달리 정할 수 있다.

ㄱ     투기과열지구 안에서 건설 · 공급 되는 주택의 입주자로 선정된 지위 ㄴ     분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위.다만「수도권정비계획법」에 따른 수도권 이외의 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 지정 해제 된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설 · 공급되는 분양가상한제 적용주택 및 해당 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 그러하지 아니한다. ㄷ     주택공영개발지구에서 분양가격의 제한을 받지 아니하고 공공기관이 건설 · 공급 하는 공동주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위

 

② 전매제한기간

ㄱ     투기과열지구 안에서 건설 · 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위 : 투기과열지구 안에서 건설 · 공급되는 주택의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다.

a       수도권정비계획법에 의한 수도권, 충청권의 행정구역에 속하는 지역의 경우 : 당해 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 때, 이 경우 전매제한기간은 5년을 초과하지 아니한다. b      위 a 외의 지역의 경우 : 1년

 

ㄴ     분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위 : 분양가상한제 적용주택의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다.

[수도권] a       공공택지 안에서 공급되는 주택                 i.         과밀억제권역 : 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 경우 5년, 85제곱미터를 초과하는 경우 3년               ii.         과밀억제권역 외의 지역 l  주거전용면적이 85제곱미터 이하인 경우 : 3년 l  주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 : 투기과열지구의 경우 3년, 투기과열지구 외의 경우 1년 b      공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택                 i.         과밀억제권역 l  주거전용면적이 85제곱미터 이하인 경우 : 3년 l  주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 : 투기과열지구의 경우 3년, 투기과열지구 외의 경우 1년               ii.         과밀억제권역 외의 지역 : 투기과열지구의 경우 3년, 투기과열지구 외의 경우 1년

 

ㄷ     주택공영개발지구에서 분양가격의 제한을 받지 아니하고 공공기관이 건설· 공급하는 공동주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위 : 당해 주택의 입주자 모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다.

 

a       주거전용면적이 85m²이하인 주택 : 5년

b      주거전용면적이 85m²를 초과하는 주택 : 3년

 

③ 예외적으로 전매를 허용하는 경우

ㄱ     의의 : 위 1의 ㄱ,ㄴ,ㄷ 어느 하나에 해당하여 입주자로 선정된 자 또는 위 1의 ㄴ 또는 ㄷ 에 해당하는 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 1의 제한을 받지 아니한다.

ㄴ     전매를 허용하는 경우 : 다음 어느 하나에 해당되어 사업주체의 동의를 받은 경우를 말한다.

 

a       세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다) 이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료 ∙ 취학 ∙ 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군을 제외한다)으로 이전하는 경우, 다만, 수도권으로 이전하는 경우는 제외한다. b      상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 c       세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우 d      이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우 e       「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장 · 군수 또는 구청장이 확인하는 경우 f       주택의 소유자가 국가 ∙ 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우 g      입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

 

ㄷ     분양가상한제 적용주택의 대한주택공사 등의 선매 : 위 ㄴ에 의해 전매가 허용되는 경우, 위 1의 ㄴ 또는 ㄷ에 해당되는 주택을 공급받은 자에 대하여는 한국토지주택공사가 당해 주택을 우선 매입할 수 있다.

④ 전매제한 위반자에 대한 조치

ㄱ     행정형벌 : 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천 만원 이하의 벌금에 처한다.

ㄴ     불법전매와 대한주택공사의 입주자지위 취득 : 위 1에 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우에는 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여「은행법」에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 위 3에 의하여 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 선매하는 경우의 매입비용에 관하여도 이를 준용한다.

 

⑤ 분양가상한제 적용주택의 공급과 부기등기

ㄱ     의의 : 사업주체가 위 1의 ㄴ 또는 ㄷ에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 당해 주택의 소유권을 제 3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기 하여야 한다.

ㄴ     부기등기의 방법 : 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 “이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는「주택법」에서 정한 기간이 경과하기 전에 대한주택공사 외의 자에게 소유권을 이전하는 일체의 행위를 할 수 없음”을 명시하여야 한다.

 

⑥ 분양권전매 등에 관한 포상금

ㄱ     의의 : 국토해양부장관은 제 41조의 2의 규정을 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 자를 주무관청에 신고한 자 등 다음 어느 하나에 해당하는 부정행위를 신고한 자에게 포상금을 지급할 수 있다.

a       법 제41조의 2의 규정에 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매한 자 b      법 제41조의 2의 규정에 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택에 대한 전매행위를 알선한 자

 

ㄴ     국토해양부장관에게 신고 : 부정행위를 신고하고자 하는 자는 부정행위신고서에 부정행위를 입증할 수 있는 자료를 첨부하여 국토해양부장관에게 신고하여야 한다.

ㄷ     수사의뢰 : 국토해양부장관은 신고를 받은 경우 부정행위와 관련된 사실관계를 조사하기 위하여 관할 수사기관에 수사를 의뢰하여야 하며, 수사를 의뢰받은 기관은 해당 수사결과를 국토해양부장관에게 통보하여야 한다.

ㄹ     통지 : 국토해양부장관은 수사결과를 신고자에게 통지하여야 한다.

ㅁ     부정행위를 신고한 자는 포상금을 지급받고자 하는 경우에는 통지를 받은 후 신고포상금 지급신청서에 다음의 서류를 첨부하여 국토해양부장관에게 포상금의 지급을 신청하여야 하며, 국토해양부장관은 신청 일부터 30일 이내 포상금을 지급하여야 한다.

a       수사결과통지서 사본 1부 b      통장 사본 1부